Quanti soldi servono davvero per acquistare una casa?

Torniamo di nuovo su questo argomento, quanti soldi servono per acquistare una casa? Quanti ne servono davvero, lo andiamo ad analizzare più nello specifico in questo articolo.

Che sia il passo per acquistare la vostra dimora dei sogni oppure un mero investimento immobiliare l’acquisto di una casa è sempre un momento importante.

La differenza tra Prima Casa e Seconda Casa

Può sembrare una sciocchezza ma l’Italia, o meglio, il fisco italiano, incentiva l’acquisto di un immobile ad uso abitativo, una prima casa per viverci mentre cerca di svantaggiare, o tranne vantaggio lui, l’acquisto di una seconda casa.

Questo crea variabili sui costi da affrontare in fase di acquisto e non solo, in particolar modo per quanto concerne le tasse da pagare nel momento dell’acquisto e il costo dell’eventuale mutuo e successivamente, sempre se necessario, anche sulla ristrutturazione.

La Prima Casa è quell’immobile facente parte delle abitazioni di categoria catastale A, ad esclusione degli uffici e delle abitazioni di lusso, che viene acquistata da un soggetto che non possiede, su tutto il territorio nazionale, un altro alloggio.

Dunque, se state affrontando il passo di acquistare una casa per viverci ed è il vostro primo immobile, allora siete nella circostanza di acquistare una prima casa.

Attenzione però, se già avete un immobile, che sia stato acquistato, ereditato, donato, permutato o in qualsiasi altra forma sia arrivato nelle vostre disponibilità, quindi nella vostra proprietà, quella che state per acquistare è sicuramente una seconda casa.

Esempio di acquisto casa

Decidiamo di acquistare una casa in un qualsiasi comune italiano per un valore di 150.000 euro.

Per calcolare le tasse bisogna prendere in considerazione il valore catastale della stessa casa e non il prezzo di acquisto. Quindi facciamo un esempio con un rendita catastale di euro 696,51.

Prevediamo inoltre di pagare con nostre forze solo il 30% dell’immobile e di ricorrere a un mutuo per il restante 70%.

Ricapitolando:

Costo immobile: 150.000 €

Rendita catastale: 696,51 €

“Anticipo” per l’acquisto: 45.000 euro (il 30% del valore totale)

Mutuo ipotecario di 105.000 euro (il restante 70% per l’acquisto)

Anche se questi due passaggio sono, in realtà, effettuati simultaneamente.

I passi da fare per acquistare una casa

La casa non è un semplice prodotto da acquistare “alla cassa”, è frutto di una decisione ben ponderata, ma soprattutto di passaggi ben precisi ed indispensabili per effettuare un acquisto in sicurezza. Vediamoli di seguito.

Proposta di acquisto

Preliminare di vendita

Atto di compravendita

Imparerete che quando si acquista una casa ogni passaggio ha un costo. In questo caso, in questi 3 passaggi, ci sono degli anticipi (anche se viene configurato come caparra e non come acconto) e dei costi.

Facciamo come esempio che nel momento della proposta diate una caparra confirmatoria che deve essere scritta nella proposta, altrimenti rientrerete nel caso dell’acconto, di euro 5.000 e al momento del preliminare un altro assegno da 10.000 euro.

Proposta: 5.000 euro

Preliminare: 10.000 euro

Rimanenza da pagare al momento del rogito: 135.000 euro

NB: Moltissime agenzie, utilizzano formulari che sono destinati a diventare preliminare di vendita all’accettazione della proposta stessa, grazie alla normativa vigente facente parte della legge Bersani, per cui è probabile che la caparra iniziale in fase di proposta sia direttamente 15.000 euro, poiché non ci sarà il passaggio intermedio della stipulazione del preliminare di compravendita perché, come detto poc’anzi, lo stesso formulario lo diviene alla conclusione della trattativa.

La differenza

Ci sono delle spese che verranno affrontate a prescindere, sia che l’acquisto è una prima casa che se l’acquisto è una seconda casa.

Mentre ci sono delle spese che dipendono dalle agevolazioni per l’acquisto della Prima casa e solo e soltanto della Prima casa.

Commissione per l’agenzia immobiliare

Partiamo dalle spese più comuni, che sono quelle dell’agenzia immobiliare. Infatti è complesso trovare un’immobile in vendita da privato e nella stragrande maggioranza dei casi avrete l’incombenza di un’agenzia immobile. Il costo si aggira intorno al 4% (il di più o di me dipende dal valore che sta dietro al consulente immobiliare e alla sicurezza della trattativa) sul valore di acquisto. Quindi, ipotizzando un 4% avremo un costo agenzia di 6.000 euro + iva, per un gran totale di 7.320 euro totali.

Imposte 

Dopo l’agenzia iniziamo a considerare quelle che sono tasse: per l’acquisto di un immobile avremo sempre e comunque da pagare imposte ipotecarie (fissa 50 euro) e imposte catastali (fissa 50 euro) per un totale di 100 euro.

Onorario Notaio

In merito l’atto di compravendita, passiamo all’onorario del Notaio, che è un’altra voce indispensabile per poter effettuare l’acquisto e dunque che affronterete in qualsiasi “modo” voi acquistate l’immobile, sia esso Prima o Seconda casa.

In questa analisi esporremo solo l’onorario del notaio, che è diverso dall’assegno totale (o del bonifico) che effettuerete per lo stesso. Il motivo è semplice, quando pagherete il pubblico ufficiale insieme al suo onorario gli darete anche lo spettante per il pagamento di una parte di tasse che sarà poi lui a versarle per vostro conto.

Quindi scindete sempre il costo per l’onorario dal costo totale poiché, quando chiederete un preventivo, alcuni dettagliano la cifra, altri fanno un gran calderone.

Quindi, tornando sui costi dell’esempio, prendiamo un esempio medio di onorario che per un immobile come il nostro variano tra i 1.300 e i 1.600 per l’atto di compravendita.

Ma il notaio, molto probabilmente, vi farà anche un secondo atto che è quello di mutuo, e anche questo ha un onorario, tipicamente un po’ più “leggero” di quello di compravendita. I costi medi per un atto di mutuo di solito si aggirano tra gli 1000 e i 1.300 euro.

Inoltre i notai, prima degli atti, fanno dei controlli sui venditori e sull’immobile. Costi vivi che ovviamente ribalteranno su di voi. Tipicamente nei preventivi dei notai troverete anche le voci: Visure e Tassa Archivio: tra i 200 e i 300 euro e Nota di iscrizione: 50 euro.

In sintesi:

Onorario per 2 atti: 2.600 euro circa

Spese accessorie: 300 euro circa

Registrazione

Il preliminare di vendita va sempre registrato all’Agenzia delle Entrate e benché il costo sia in solido tra il venditore e l’acquirente, poiché è un contratto che interessa più parti, è sempre l’acquirente a doversi prendere l’onere di registrarlo a sue spese.

Il costo ha una base di 200 euro fissi, più una parte variabile che dipende da ciò che avete scritto sul preliminare stesso.

Prendiamo il nostro esempio, considerando, al momento della firma del preliminare, una spesa già di 15.000 euro:

Se questi vengono computati sul preliminare come acconti, allora bisogna pagare il 3% in tasse

Se questi vengono computati come caparra confirmatoria, allora bisogna pagare lo 0,5% in tasse

Nel nostro esempio, come abbiamo precedentemente detto, le faremo passare come caparra confirmatoria e quindi avremo una spesa di euro 75 (lo 0,5% di 15.000).

Riassumendo, il totale della spesa per la registrazione del contratto preliminare, è:

200 euro per costo fisso di registrazione

75 euro per tassa sulla caparra confirmatoria

+ la variabilità delle marche da bollo da applicare al preliminare stesso, ossia una marca da bollo ogni 100 righe o ogni facciata, tranne casi particolari che potrebbero variare.

C’è da evidenziare che i 75 euro saranno scontati sul monte tasse totali che pagherete al notaio.

Spese legate al mutuo

Entriamo quindi nel vivo del mutuo, guardando il costo per accendere un finanziamento ipotecario.

Nel nostro esempio abbiamo previsto di pagare con nostri soldi il 30% del valore dell’immobile e di accendere un mutuo sulla parte rimanente del 70%.

Per avere questi 105 mila euro ci sono dei costi accessori per l’apertura della pratica, le banche si comportano in modo differente, anche in base a ciò che noi chiediamo, o sulla base delle loro prassi interne. Infatti possiamo decidere di pagare subito queste spese accessorie, quindi nel momento dell’acquisto della casa bisogna far fronte a queste spese, oppure di finanziarle nel mutuo stesso.

NB: L’assicurazione è l’unico costo anticipato non finanziabile nel piano di ammortamento, almeno questa è l’ultima tendenza/prassi della maggior parte degli istituti.

Sottolineiamo che queste che seguono, come spese per il mutuo, sono indicative e che ogni banca applica i propri costi e le proprie prassi. Ci sono istituti che non fanno pagare niente, facendosi carico di tutto e banche che invece superano abbondantemente queste cifre.

Perizia

La prima spesa che affronteremo è quella della perizia sull’immobile che qualsiasi banca vorrà fare.

Il costo medio per la perizia è di circa 300 euro.

Spese di istruttoria 

Il secondo costo da considerare per il mutuo è la spesa per l’istruttoria. Anche questa è molto variabile e dipende dalla banca, si va da chi la fa gratuitamente a chi chiede anche 2.000 euro.

Consideriamo un costo medio di 1.000 euro.

Imposta sostitutiva, ossia l’imposta sull’accensione di un finanziamento, che nel nostro caso è, ovviamente, il mutuo.

Questo costo è variabile, varia sulla base del tipo di acquisto che andremo ad effettuare, cioè se acquisteremo come Prima o Seconda casa

La differenza tra i due costi è uguale a, circa, un moltiplicatore x10. Cosa vuol dire, che se per l’acquisto di una prima casa paghiamo (esempio) lo 0,30% sull’importo erogato, che nel nostro caso è 105.000 euro, dunque 315 euro, nel caso in cui acquistassimo come seconda casa pagheremmo circa 3.150 euro (3%).

Imposta di registro 

Non pensiate che sia finita, perché non è assolutamente così. Oltre all’imposta sostitutiva esiste l’imposta di registro sul mutuo, che è semplice da calcolare: corrisponde allo 0,50% dell’imposta sostitutiva. Quindi Prima casa: 1,60 euro o Seconda casa: 15,70 euro.

La spesa totale

La spesa totale potrà variare da un mi animo di 1400 euro circa per l’acquisto di una prima casa o di circa 4200 euro per l’acquisto di una seconda casa

Imposta di registro sul rogito

Potrebbe essere quella più impattante ed importante.

Passiamo quindi all’imposta di registro sul rogito, cioè quella tassa che bisogna pagare per il semplice motivo che si sta registrando una compravendita immobiliare attraverso un rogito. Si tratta di una tassa simile a quella già vista per il contratto preliminare.

Prima di addentrarci nei dettagli, sottolineiamo che in entrambi i casi la base su cui fare il calcolo è la reddita catastale, moltiplicata per un coefficiente di 126, che restituisce il valore catastale.

Nel nostro caso la rendita catastale è di euro 696,51 che moltiplicata per 126 restituisce 87.760,26 euro, equivalente al valore catastale.

Imposta di registro per l’acquisto di una prima casa

La prima casa è agevolata e quindi anche le tasse sono leggermente più basse. Non fa eccezione l’imposta di registro per l’acquisto di una Prima casa.

La percentuale che dovremo cedere all’erario, in questo caso è del 2%, ma su un coefficiente di 115,5, a cui moltiplicare la rendita, per cui un valore catastale di euro 80.446,91.

Quindi, nel nostro caso, qualora la casa fosse una Prima abitazione, significherebbe cedere allo Stato il 2% del valore catastale, quindi 1.609 euro.

Imposta di registro per l’acquisto di una seconda casa

La questione diventa molto più costosa se stiamo acquistando una seconda casa.

L’imposta di registro per una seconda casa è del 9%, sempre calcolata sul Valore catastale.

Significa che per acquistare la casa del nostro esempio, qualora fosse una seconda casa, servirebbero 7.898,42 euro.

Soldi necessari per l’acquisto di una Prima Casa

Partiamo con l’esempio di prima casa. I costi necessari sono i seguenti:

Per un totale di circa euro 14.000.

Soldi necessari per l’acquisto di una Seconda Casa

Per un gran totale di euro 22.000 circa.

IVA e acquisto da costruttore

Nel nostro esempio abbiamo sotto inteso che l’acquisto avvenisse da un privato che rivende la propria casa.

Se invece l’acquisto dovesse avvenire da un costruttore, quindi con una casa di nuova creazione, cambiano leggermente le tasse da pagare.

Acquisto da privato, quindi imposta di registro:

  • Prima casa: 2%
  • Seconda casa: 9%

Acquisto da costruttore IVA sul prezzo di acquisto:

  • Prima casa: 4%
  • Seconda casa: 10%
  • Casa di lusso: 22%

Va da sé, quindi, che l’acquisto da costruttore presenta dei costi più alti rispetto all’esempio che abbiamo visto.

Detrazioni sulla dichiarazione dei redditi

Come tutte le spese in Italia, anche per queste c’è una parte che può essere recuperata grazie alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

In particolare si possono recuperare le spese per l’imposta di registro e per l’agenzia immobiliare, con i seguenti valori:

  • 19% su un massimo di 4.000 euro per imposta di registro
  • 19% su un massimo di 1.000 euro per agenzia immobiliare

Poca roba rispetto a tutte le spese sostenute.

Per un analisi molto più dettagliata ed approfondita rimando a caso per caso.