Approfondimenti sul condominio quando si acquista

Approfondiamo il tema già trattato, in merito di amministrazione condominiale e condominio in genere. Proprio per la struttura urbanistica del nostro Paese, nella stragrande maggioranza dei casi troverete degli appartamenti che saranno compresi all’interno di un condominio o di un complesso condominiale. Salvo il fatto che è un contesto generalmente e tendenzialmente contenzioso, nel senso che il condominio è facilmente un ambiente in cui qualcuno propende al litigio, dobbiamo porre attenzione, tra gli altri, soprattutto a due aspetti fondamentali. Il primo riguarda le spese di amministrazione nel momento in cui andiamo ad acquistare, mentre il secondo riguarda invece il regolamento. Questo secondo argomento è tanto più importante quanto più articolata la nostra operazione, ma andiamo con ordine. Con la riforma recente del diritto condominiale è diventata chiara la necessità di accertare in maniera concretamente efficace l’eventuale presenza di spese di amministrazione pregresse, ed insolute, rispetto al momento in cui stipuliamo l’atto definitivo di compravendita relativo all’immobile. Il consiglio è quello di pretendere una quietanza, o liberatoria, dell’avvenuto saldo delle spese condominiali (qualunque siano) che sostanzialmente dice che tutte le spese pregresse sono state regolarmente pagate.

Oggi è già presente all’interno della normativa vigente per merito dell’ultima riforma.

Non è fondamentale che tutte queste spese arretrate siano state pagate, è fondamentale sapere però se esistono delle spese pregresse che non sono ancora state regolate. Questo perché perché se io ho la conoscenza di questo aspetto prima di sottoscrivere l’atto definitivo di compravendita, e soprattutto prima di saldare il prezzo, riesco a gestire il problema in maniera molto semplice. 

Supponiamo di dover dare un saldo prezzo in fase di rogito notarile di Euro 200.000, e ipotizziamo che si venga a conoscenza  di un residuo insoluto di spese di Euro 15.000. Se quest’informazione perviene prima del saldo gestirò questo problema trattenendo dal saldo prezzo la provvista necessaria per saldare l’amministrazione condominiale, oppure potrò farlo presente tramite una delega di pagamento. Ci sono molteplici soluzioni che si possono trovare insieme al notaio, all’agente immobiliare e via dicendo. La sostanza è quello di avere ancora in mano i soldi prima di darli al venditore, ossia colui che tiene questo debito.Trattenerli o dirottarli verso l’amministrazione poco importa, l’importante è che il debito venga saldato. Di contro se di questo problema me ne accorgo un attimo dopo che ho saldato il prezzo la tutela dal un punto di vista giuridico non cambia.

Questo perché molto probabilmente all’interno dell’atto definitivo si sarà inserita, il notaio generalmente inserisce una clausola che prevede come momento determinante nell’attribuzione delle spese proprio il momento di stipula, quindi generalmente c’è una clausola che dice che le spese di amministrazione pregresse rimangono a carico del venditore fino alla data della stipula dell’atto definitivo. Successivamente a questa data tuttavia la tutela giuridica rimane la stessa, ma da un punto di vista pratico, invece, è leggermente diversa, in quanto il nuovo proprietario è comunque coobbligato in solido al saldo delle relative quietanze. Salvo rivalsa nei confronti del precedente proprietario. Tengo a precisare però che se vi immaginate un amministratore che non è riuscito a farsi pagare le spese dal vecchio proprietario indovinate a chi l’amministratore verrà a chiedere queste spese, non certo a chi non gliele ha pagate fino a quel momento, ma certamente a voi che avete appena comprato l’immobile. E indovinate da chi non riuscirete a far valere la rivalsa? Esatto, a chi vi ha venduto l’immobile e il debito. E voi sarete obbligati a pagare. 

Ecco perché conoscere il problema e gestirlo in una fase precedente rispetto al saldo prezzo ci consente appunto di usare la tutela giuridica, e i tecnicismi del caso, che comunque esiste, ma renderla anche concretamente molto efficace. 

L’altro aspetto fondamentale dell’ambiente condominiale è quello del regolamento.

Quando ci si approccia all’acquisto di un immobile non viene mai valutato se all’interno del regolamento ci possono essere delle norme a noi non confacenti, che nel momento in cui divento proprietario di quell’appartamento, e quindi faccio parte del condominio, sono applicabili sono opponibili anche a me. 

Potrebbe non esserci niente di strano o particolare, potrebbe invece essere che tali “regole” siano diametralmente opposte alla nostra idea di convivialità o all’idea imprenditoriale che abbiamo, quindi se l’immobile è oggetto di operazione.  Un esempio reale può essere acquistare un appartamento, magari particolarmente grande, perché perché il mio obiettivo è quello di frazionare, ristrutturare e rivendere, magari in due o tre unità e quindi creare un maggior valore relativamente a questo immobile. All’interno del regolamento di condominio potrebbe esserci una norma, un articolo che esclude la possibilità di frazionare gli appartamenti o magari esclude la possibilità di frazionare in più di 2 unità, o 3 ecc. Se io ho pensato di poter fare qualcosa di diverso rispetto a quello che mi consente il regolamento di condominio ho un problema, oggettivamente grande. Fate attenzione, non dobbiamo mai confondere il profilo pubblico urbanistico con quello privatistico condominiale. Molto spesso le persone hanno un geometra che ha controllato gli strumenti urbanistici e che è arrivato alla conclusione che quel frazionamento per il Comune si può fare. Giusto il controllo e ottimo il fatto che l’amministrazione pubblica vi autorizzi e consenta a fare un frazionamento (o altre opere), ma non significa che questa autorizzazione superi l’eventuale divieto contenuto all’interno del regolamento di condominio. 

Questi due aspetti sono viaggiano totalmente in autonomia tra di loro, per cui l’autorizzazione deve esserci da tutte le parti in causa.

Quindi dovrò certamente verificare con un tecnico la conformità agli strumenti urbanistici del mio progetto ma dovrò allo stesso tempo verificare anche che all’interno del regolamento di condominio non ci siano dei divieti espressi al riguardo. Se questi divieti dovessero esistere l’autorizzazione comunale non potrà bypassarli. Come accennavo all’inizio è tanto più importante verificare il contenuto del regolamento di condominio quanto più è articolata la mia operazione. 

E’ evidente che se io penso di comprare un appartamento dargli una mano di bianco, sostituire gli infissi, o altre piccole dinamiche e rivenderlo difficilmente all’interno del regolamento potrò trovare qualcosa che mi sia di ostacolo, quindi impedirmelo. Se invece io miro ad un frazionamento o per esempio a un cambio di destinazione, dovrò verificare quanto detto in precedenza. Ricordiamoci prima di assumere qualunque obbligo di effettuare, o di far effettuare da un consulente immobiliare tutte le ipotesi e le casistiche che possano esserci di intralcio, ma soprattutto creare spiacevoli inconvenienti economici.