Aste giudiziarie

Il mercato delle aste giudiziarie è aumentato notevolmente ed ha aumentato fortemente la propria mole di transazioni, anche attraverso mutui bancari.

Il settore delle aste giudiziarie riguardanti immobili residenziali è cresciuto esponenzialmente. Ha dunque attirato sempre più interessati, soprattutto tra il pubblico specializzato, ma anche da moltissimi neofiti che mai si era approcciato a questa modalità d’acquisto. Dal 2008 in poi, si è stimato che le offerte disponibili siano aumentate di circa il 23% e che, in media, ogni anno in Italia si chiudano circa 300.000 esecuzioni.

Il fattore che più avvicina un potenziale compratore al mondo delle aste giudiziarie immobiliari è sicuramente la prospettiva di comprare casa ad un prezzo molto inferiore al reale valore di mercato. Effettivamente, si stima che, in media, il risparmio sia intorno al 30-40% del costo reale che quell’immobile avrebbe normalmente sul mercato. Risparmio che, oltretutto, può aumentare nel caso di abitazioni giunte ad aste successive alla prima, nelle quali, il Tribunale, è costretto ad abbassare ancor più il prezzo di partenza.

Come funziona

Oggetto delle aste giudiziarie sono quegli immobili che, essendo di proprietà di persone fisiche, o società, non più in grado di onorare i propri debiti, vengono forzatamente messi in vendita, per permette ai proprietari di liquidare i propri creditori.

Iter

Vediamo l’iter attraverso il quale un immobile viene dichiarato oggetto di prossima asta. Poiché è necessario, prima di procedere con un’offerta, conoscere adeguatamente non solo l’immobile, ma anche le modalità con cui esse viene controllato e venduto:

  • In primo luogo il Tribunale predispone una perizia. Essa è un documento fondamentale che deve essere attentamente analizzato dal potenziale acquirente. Contiene dati fondamentali come le planimetrie, i riferimenti catastali, le caratteristiche descrittive e tecniche dell’immobile; ma anche eventuali vincoli o abusi edilizi rilevati dal perito, e infine lo stato dell’immobile, ovvero se esso è libero o meno da occupanti;
  • Secondo atto formale predisposto dal giudice è l’ordinanza di vendita. In essa sono indicati il prezzo di partenza dell’asta, in genere pari al 25% in meno rispetto al prezzo di mercato, le modalità e le date per la presentazione della propria offerta e relativo deposito cauzionale, solitamente fissato al 10% dell’importo offerto, la data ultima per la chiusura delle offerte, la data dell’asta e il termine entro cui andrà saldato l’importo di aggiudicazione;
  • Infine il Tribunale nominerà un custode giudiziario incaricato della gestione dell’immobile, della pubblicità e dell’organizzazione delle visite da parte dei soggetti interessati. La pubblicizzazione dell’asta deve essere fatta almeno 45 giorni prima della data dell’asta stessa tramite diversi canali, in primo luogo su portali online specializzati o riviste cartacee di settore.

Come presentare un’offerta

Il potenziale acquirente, una volta individuato un immobile che risponde alle sue esigenze, dovrà contattare il custode giudiziario per fissare una data di visita. Se e solo se l’asta è senza incanto, si può procedere direttamente con la presentazione, in busta chiusa, della propria offerta. Già in questa fase si rende necessaria la deposizione della cauzione, come detto, di circa il 10% dell’importo offerto. Andare a visitare l’immobile è un passaggio fondamentale per l’acquirente, che solo in questo modo può realmente rendersi conto delle reali condizioni dell’immobile. Si tenga, inoltre, presente che molte perizie vengono svolte molto tempo prima la messa in asta dell’immobile stesso.

Nel caso in cui si sia gli unici offerenti, la proposta passa al vaglio del creditore che, se in disaccordo, potrà richiedere un aumento della somma pari, al massimo, ad un quinto dell’offerta ricevuta. In caso vi siano diverse offerte presentate per il medesimo immobile, si procederà con la fase dei rilanci.

Vinta

Dal momento dell’aggiudicazione dell’immobile in asta, l’acquirente avrà circa 60 giorni di tempo per perfezionare l’acquisto. La data precisa è indicata nella citata ordinanza di vendita e, con le dovute accortezze, si sarà comprato con un notevole risparmio.