Come vendere casa privatamente (senza agenzia immobiliare)

Anche se il mio consiglio è quello di scegliere bene un consulente che vi possa assistere in ogni fase della pre vendita, della vendita e della post vendita, vediamo tutto quello che è indispensabile sapere per riuscire a vendere casa autonomamente, senza l’intervento di alcun agente.

Vendere casa “da privato” vuol dire evitare le spese di mediazione che affronteresti con l’Agenzia Immobiliare, si tratta di una percentuale variabile che si aggira intorno al 2-3% del valore dell’immobile. 

Tuttavia dovrai:

  • occuparti in prima persona nel far visionare la casa
  • quindi essere in grado di profilare i clienti
  • capire se veramente le loro richieste collimano con quanto in tuo possesso
  • capire se siano o meno solvibili – se dispongono delle finanze
  • intrattenere i rapporti, saper negoziare con essi, considerando il conflitto di interessi essendo il proprietario
  • adempiere a tutte le numerosissime pratiche burocratiche fino all’atto finale di compravendita, considerando che comunque dovrai avvalerti di un tecnico che predisponga APE e RRE o, in ogni caso, accesso agli atti, una persona competente che sappia quantificare le spese per l’acquirente e due professionista che possa predisporre il preliminare di vendita. Ergo, diverse spese, nemmeno troppo economiche. 

Non analizzeremo, in questa fase, se il poco risparmio di vendere da privato vale il fatto di avere diversi interlocutori, diversi professionisti, senza avere un punto di riferimento ed un garante della sicurezza della compravendita, oltre al fatto che a livello negoziale, le statistiche dicono che le compravendite effettuate dal mediatore sono in percentuale, sensibilmente più alte, in termini di prezzo, rispetto a chi non si è avvalso della mediazione.

Ma ora vediamo assieme passo dopo passo come funziona la vendita tra privati.

Vendere casa da privato? La regola generale è quella di seguire una traccia, destreggiandosi tra i vari compiti secondo delle priorità per portare a compimento la compravendita nel modo più efficiente ed efficace possibile. A tal proposito, ci sono dei punti chiave che ti aiutano a capire come vendere case da privati tramite semplici regole da seguire.

Prima di tutto: Preparare i documenti necessari

Molte, troppe persone non conoscono le normative vigenti, ma non è questo il grave, dato che gli addetti ai lavori servono proprio a questo. La cosa grave è che non conoscono nemmeno la propria casa. Non conoscono la storia dell’immobile, le variazioni, eventuali difformità. Molto, troppo spesso si limitano a dire, la casa è tutta a posto, a catasto tutto bene. Primo campanello di allarme, l’immobile deve essere conforme allo stato di fatto, al catasto e in comune, a livello urbanistico, in tutte le sue parti ed in tutti i suoi titoli. Tutte questo informazioni dovete conoscerle se decidete di vendere casa da privato. Anche perché i danni possono essere anche di grave entità ed è il venditore che risponde della proprietà venduta!

Quindi, se questo non ti scoraggia perché sei preparato, on inconsapevole, e stai per vendere casa da privato, i documenti garantiranno te come persona fisica nonché la regolarità dell’immobile sotto ogni punto di vista, da quello edilizio a quello urbanistico. Se hai qualche dubbio in merito alla conformità dell’abitazione, puoi richiedere una consulenza ad un architetto o un ingegnere per essere più sicuro e trasparente nella fase di vendita, o ad un geometra. E’ bene ricordare che potresti prenderti del tempo per sanare eventuali piccoli abusi edilizi.

Documenti del venditore:

  • fotocopia di un documento (carta d’identità e codice fiscale in corso di validità),
  • certificato dello stato civile o estratto per riassunto atto di matrimonio che certifica l’eventuale presenza di altri soggetti che possano avvalersi diritti sulla casa ed il regime patrimoniale,
  • certificato di residenza (o autocertificazione).

Mentre gli altri documenti sono relativi all’immobile:

  • APE (attestato di prestazione energetica), un documento di fondamentale importanza, tra l’altro obbligatorio da inserire negli annunci. Da fare quindi prima della messa in vendita.
  • Visura e planimetria catastale. La visura catastale è un processo burocratico in cui si comunica all’Agenzia delle Entrate determinati cambiamenti riguardanti l’immobile, tra i casi in cui è obbligatoria rientra il passaggio di proprietà. Permette di attingere ad un archivio statale che confermi le caratteristiche reali della casa nonché informazioni anagrafiche del proprietario.
  • Per planimetria catastale si intende una trasposizione di tutte le stanze che compongono l’immobile accompagnata dalle relative misure.
  • Titolo edificativo abitativo, necessario per le case di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione.
  • Certificato di destinazione urbanistica, conosciuto anche con l’acronimo CDU, si tratta di un documento che puoi richiedere agli Uffici Tecnici Comunali. Fornisce dati catastali e la destinazione d’uso urbanistico assieme ad altri dettagli.
  • Certificato di agibilità o abitabilità. Puoi chiamarlo in entrambi i modi dopo il decreto SCIA 2 (D.lgs. n. 222). Attesta condizioni di vivibilità in termini di conformità, sicurezza, e aspetti igienico sanitari.
  • Atto di provenienza: può configurarsi come una sentenza giudiziale, una scrittura privata o un atto notarile. Serve a certificare la titolarità che una persona (fisica o giuridica) ha sul bene.
  • Regolamento di condominio: se vendi un immobile all’interno di un condominio dovrai fornire tale regolamento per informare il nuovo proprietario su eventuali limiti all’utilizzo delle sue parti comuni.
  • Certificazione di regolare pagamento o liberatoria delle spese: in caso di immobile presente in condomino con tanto di amministratore, bisognerà presentare una dichiarazione che attesti la regolarità dei pagamenti per garantire al neo proprietario di non dover saldare eventuali inadempienza precedenti.
  • Contratto di locazione: nel caso in cui si venda una casa che al momento è in affitto, il proprietario dovrà presentare il contratto di locazione; in tal modo l’acquirente sarà consapevole dei tempi e modi con cui varcare la soglia.
  • Certificazioni di conformità degli impianti con il libretto della caldaia: bisognerà rilasciare anche la conformità dell’impianto (consegnata da un tecnico) assieme al libretto.
  • Copia del contratto di mutuo (se l’immobile è sotto mutuo ipotecario).
  • Chiusura dell’atto di vendita: il compromesso

NB: L’RRE può semplificare tutta la situazione catastale e urbanistica, in termini di reperimento documentale, in più controllerà gli stessi per certificare la conformità o la difformità dell’immobile.

Predisposizione

Ora bisogna focalizzarsi sulla presentazione della casa.

Occupati quindi in questa prima fase della cura della casa mettendoti nei panni del futuro acquirente. Svuotala da ciò che non ti occorre più per presentarla al meglio sia in termini di spazi, che risulteranno più ampi, che di ordine e di pulizia. Ricorda, oltre alla posizione e ai comfort, che giocano un ruolo preponderante, per fare breccia nell’acquirente la casa deve trasmette anche un senso di pulizia, ordine ed accoglienza e deve essere valorizzata al meglio!

Puliscila a fondo, dedica del tempo anche a quelle zone mai trattate, sia all’interno che all’esterno, sarà la prima cosa che salta all’occhio. In mancanza di tempo o di una casa impegnativa, affidati ad una ditta di pulizie.
Non limitarti a pulirla, fai un giro completo della casa e nota se c’è qualcosa che salta all’occhio come un angolo con della muffa o sporcizia in angoli nascosti come all’interno di grondaie o negli infissi delle finestre.

Puoi considerare anche l’opportunità di dare una verniciata dove occorre: un minimo investimento di qualche centinaia d’euro potrebbe essere decisivo per l’acquisto finale. 

Stabilire il prezzo (o il valore?)

Numerosi studi hanno evidenziato che, da che mondo è mondo, i proprietari attribuiscono un valore molto più alto rispetto al valore reale dell’immobile, perché implicati in prima persona dal valore affittivo e dalla scarsa obiettività delle “cose” in proprio possesso. Se poi queste richiesto, sono molto sproporzionate e addirittura non supportate da un negoziatore esperto, il risultato non può che essere disastroso.

Decidere il prezzo di vendita congruo tramite una forbice più o meno larga ti permette di portare a termine l’operazione con più facilità. Il costo deve essere proporzionale allo stato di manutenzione esterno ed interno della casa, alla classe di efficienza energetica, ai comfort che possiede, alla superficie in metri quadri e, soprattutto, alla posizione in cui è localizzata. Confrontare le case che hanno caratteristiche simili all’interno della stessa area è un primo approccio veloce ed artigianale per stabilire a grandi linee la cifra, ma non basta. La decisione deve essere consapevolmente effettuata sul REALE VALORE “DEL MATTONE”, confrontando effettivamente anche il compravenduto effettivo e numerosi altri indicatori più attendibili che sbirciare altri annunci sul mercato appartenenti a persone che come voi chiedono, ma ancora non costituiscono prova in quanto ancora invenduti.

Pubblicità 

A questo punto, dopo esserti accertato che la casa sia in ottime condizioni di presentazione in quanto a spazio, ordine e pulizia e sia stimata per il valore effettivo, puoi occuparti di effettuare un piano marketing efficace. Se ti trovi in una zona residenziale o che registra comunque un alto afflusso, puoi affidarti alla cartellonistica, ma non basta. Far conoscere case in vendita da privati vuol dire aiutarsi anche con il passaparola di amici e colleghi. Sfrutta al meglio tutti i canali a disposizione per avere un numero di clienti maggiore e avere quindi più possibilità di chiudere l’affare al prezzo desiderato.

Tantissimi i canali online, dai social alle piatteforme ad hoc tra cui Idealista, Subito.it, Casa.it, Immobiliare.it, Case24.it, l’elenco potrebbe ancora continuare all’infinito, la realtà è che questi strumenti bisogni saperli utilizzare, e comunque non si avrà mai accesso ai listini MLS a disposizione dei soli consulenti collaborativi. Una volta registrato al sito, inserisci quanti più dati e file possibili per fornire una panoramica più completa possibile. Devi anche ninvestire diverse centinaia di euro per un mini abbonamento che ti permette maggiore visualizzazioni e quindi più chance di riuscita, altrimenti i privati finiscono in fondo con visualizzazioni pressoché ridicole. Inserisci foto e video di assoluta qualità per dare il massimo valore al tuo immobile.

Saper gestire i contatti

Ora che l’annuncio è pubblicato, verrai contattato tramite mail, social, chiamate e dovrai ripetere infinite volte le stesse informazioni; per questo il consiglio è quello di pubblicizzare la casa al meglio fornendo tutte le delucidazioni possibili. Ad ogni modo, seleziona gli interlocutori realmente interessati fornendo sì delle riposte ma allo stesso tempo fissando un appuntamento per constatare l’interesse e la possibilità di acquisto effettivo. Anche se richiede molta preparazione, molta pratica, e moltissima pazienza, è l’unico modo di operare.

Conclusione

Dopo estenuanti, sempre se proficue, trattative sarete giunti ad un accodo sul prezzo, modalità di pagamento, stipula dell’atto notarile e data di entrata effettiva, oltre a tutte le altre pattuizioni minori, sarà necessario ufficializzare il tutto dal punto di vista legale. È meglio non fermarsi ad una proposta di acquisto ma procedere con un contratto preliminare di compravendita, volgarmente detto compromesso. Si tratta di una scrittura privata tra le due parti coinvolte che può anche non includere la presenza di un avvocato e notaio, grazie alla quale il proprietario si impegna a non cederla ad altri e l’acquirente a terminare l’affare, ma anche qui bisogna conoscere la materia per non incappare in errori che potrebbero costare caro.

NB: Se l’acquirente torna sui propri passi potrai avvalerti della caparra (in caso contrario dovrai versargli “il doppio”). Anche se ci sono diverse modalità di far vantare il proprio diritto di richiesta di adempimento della controparte. La caparra confirmatoria – da utilizzare sempre”- e che corrisponde tra il 10 e il 20% del prezzo totale dovrebbe essere versata all’accettazione della proposta, o alla stipula del compromesso, successivamente potrebbe essere tardi!

Ora puoi passare alla stipula del rogito tramite il notaio, che sancisce l’effettivo passaggio di proprietà e, finalmente, potrai dire di aver venduto casa da privato.