Fiscalità nel possesso e nella vendita

Possesso

Abbiamo parlato delle imposte sull’acquisto nel momento in cui andiamo ad acquisire un immobile. Ovviamente esistono anche imposte per ciò che riguarda il possesso dello stesso, sia che sia un possesso di breve o di lungo periodo. Esempio l’IMU, la TARI, la TASI, se si effettuano locazioni le cedolari o le tassi in dichiarazione IRPEF e via discorre per operazioni e altre funzioni, quindi è bene tenerne conto. Tutte vanno in funzione di tantissimi parametri come rendita catastale, coefficiente comunale, residente o no, nucleo familiare, ecc ecc, per cui bisognerebbe analizzare caso per caso incrociando tutte le caratteristiche.

Vendita

Oltre ad acquisto e possesso, abbiamo le tasse per la vendita, che non sempre ci sono, ma è bene conoscerle, soprattutto se si parla di operazioni immobiliari. Quindi, per ciò che concerne le imposte sulla vendita, la più famosa è la cosiddetta plusvalenza. Ovvero al plusvalore, alla differenza, che andiamo a generare tra l’acquisto e la rivendita. 

Quali sono le casistiche? Se l’immobile è posseduto da oltre 5 anni, quindi un immobile che abbiamo ereditato o comprato, e quindi non lo abbiamo venduto per 5 anni, nel momento in cui lo andremo a rivedere (sempre oltre i 5 anni) non avremo nessun tipo di plusvalenza da pagare, quindi nessun tipo di costo. Un’altra situazione, per non pagare la plusvalenza, è quella di avere comunque tenuto l’immobile per meno di 5 anni, ma con una condizione – sine qua non – essere stati residenti all’interno dell’appartamento per la metà del tempo più un giorno relativo al periodo in oggetto, ovvero tra la data di acquisto e quella di vendita, facendo riferimento al rogito.

Se non venissero soddisfatte tali condizioni bisognerà pagare la plusvalenza, ossia una percentuale calcolata tra il prezzo di vendita, al netto delle spese, e il costo effettivo dell’acquisto. 

Qual è l’importo della plusvalenza? L’importo che dovrà essere lasciato al notaio sarà ottenuto come costo riferito alla differenza tra vendita e acquisto. Come anticipato, tutte le spese sostenute per l’immobile, definite come costi vivi, quindi per ciò che riguarda l’eventuale mediazione, il notaio, le spese di vario genere come ristrutturazione e tutto ciò che può essere documentato, oltre tutto ciò che garantisce la possibilità al notaio di creare una ripartizione per poter pagare la plusvalenza.

Ovviamente dev’essere tutto documentabile, dunque è bene conservare fatture, pagamenti di vario genere, ricevute, in modo da dare prove certe al notaio per farci pagare una plusvalenza reale ed evitare accertamenti successivi. 

Facciamo adesso un esempio concreto, per capire tramite i numeri. 

Immaginiamo un acquisto di un immobile per 200.000 euro e che la ristrutturazione ci è venuta a costare intorno ai 40mila euro, con spese notarili, imposte e agenzia per circa 10mila euro. Avremo quindi 250mila euro di costi totali realmente generati. Ora pensiamo di avere dei ricavi totali per 300mila euro. Questa differenza di 50mila euro sarà l’utile che avremo. Ma un utile lordo! 

Dopo questa attenta analisi, il notaio non ci chiederà di pagare, quindi, sui 100mila euro, che sarebbe la differenza tra mero acquisto e rivendita, bensì solo sui 50mila euro, avendo dimostrato i costi sostenuti di cui abbiamo già ampiamente parlato. Quindi, al notaio direttamente pagheremo il 26% di plusvalenza sull’utile quindi 13mila euro circa. 

L’alternativa è quella di pagare in base al nostro scaglione Irpef perché è una cosa che ci potrebbe convenire se dovessimo avere uno scaglione Irpef più basso relativo alla plusvalenza, ma sono valutazioni che dovremo fare caso per caso sulla base della situazione personale di ognuno.

Chiaramente il fatto di pagare direttamente al notaio la plusvalenza ci garantisce la possibilità di avere poi il resto dell’importo completamente pulito, netto.

Attenzione: esiste il caso in cui avendo chiesto le agevolazioni della prima casa, vendere senza le casistiche di cui sopra, comporterebbe la decadenza di tale agevolazione. E questo potrebbe essere un errore se non lo si è preventivato. Lo scenario negativo che ci può accadere, nel caso in cui cadesse l’agevolazione, semplicemente saremmo tenuti a pagare una somma di denaro pari alla differenza di imposta tra la tassazione prima e la tassazione seconda casa, più il 30% di mora applicato su tale differenza. Esempio pratico, se abbiamo pagato 1000 euro di imposta come prima casa e l’imposta come seconda casa, sarebbe stata 4000 euro, semplicemente pagheremmo 3000 euro, che è la differenza tra i due importi più 900 euro che è il 30% calcolato sui 3000 di differenza. Per cui verseremo un totale di 3900 euro.

E’ bene tenere a mente che questa sanzione potrebbe arrivare anche dopo diversi anni, avendo lo stato la possibilità di controllo nei 5 anni successivi, tramite l’agenzia delle entrate.