Il Preliminare di vendita

Il Preliminare di vendita, volgarmente chiamato compromesso, è un passaggio fondamentale nelle transazioni immobiliari.

E’ un contratto tramite il quale le due parti (il venditore e l’acquirente) si impegnano a stipulare in un secondo momento l’atto definitivo di Compravendita; con il preliminare quindi non viene trasferita la proprietà dell’immobile (che rimane per il momento del venditore), ma semplicemente si obbligano le parti l’una a vendere e l’altra ad acquistare i beni oggetto del contratto, regolandone le modalità.  

Cosa contiene

Il Preliminare per l’acquisto dell’immobile ha carattere vincolante: una volta stipulato, le due parti non possono venirne meno pena importanti conseguenze. Le due parti sono obbligate a sottoscrivere un contratto di compravendita in un secondo momento, e a concludere così quell’affare che non poteva essere portato a termine per tutta una serie di possibili motivi.

Il Preliminare di Vendita deve essere necessariamente redatto per iscritto e autografato da entrambe le parti. Inoltre, deve essere quanto più dettagliato possibile. È necessario che riporti prezzo, indirizzo, descrizione dell’immobile oggetto di contratto, dati catastali di riferimento e – ancora meglio – anche l’attestazione di conformità dei dati e di quella urbanistica, oltre alla situazione ipotecaria.

Prima di stipulare il Preliminare di Vendita , è necessario procedere ad una serie di verifiche: bisogna verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che questo sia in regola dal punto di vista edilizio e che abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e agli eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici presenti nella località in cui si trova. Inoltre, è bene che l’acquirente consulti il regolamento condominiale e il rendiconto delle spese condominiali (onde evitare di ritrovarsi brutte sorprese, e dunque con importanti spese da sostenere per lavori già approvati) e che richieda di visionare l’Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica.

Il Venditore deve anche confermare che l’immobile è conforme alle planimetrie catastali e conforme dal punto di vista urbanistico, deve comunicare eventuali agevolazioni di prima casa e crediti di imposta, deve fornire il certificato di stato libero o l’estratto dell’atto di matrimonio, gli eventuali certificati notarili relativi a precedenti vendite dell’immobile, e la copia di bonifici o di eventuali ricevute di pagamento in caso abbia percepito una caparra o un acconto.

Infine, è fondamentale stabilire le forme di pagamento del contratto di compravendita immobiliare con le relative scadenze e assegnare una data di scadenza utile per la stipulazione del contratto vero e proprio.

Si stipula con un notaio ?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia – prevista dalla Legge – delle scritture private. Viene quindi stipulato da venditore e acquirente di comune accordo, senza l’obbligo di andare dal notaio. La scrittura privata può però essere anche autenticata, dunque le parti vanno dal notaio per farsi autenticare le firme, regalandosi così una tutela in più, e successivamente registrata all’Agenzia delle Entrate, dove si pagherà l’imposta di registro sul contratto scritto più bolli, dando così alla scrittura una data certa.

Il vantaggio di rivolgersi ad un notaio, anche nei casi in cui non è obbligatorio farlo, è sostanzialmente la tutela della parte acquirente, può succedere, ad esempio, che un venditore stipuli il compromesso con due diversi soggetti. All’atto della vendita, a prevalere non saranno le ragioni di chi ha firmato per primo il compromesso ma di chi per primo lo ha trascritto nei pubblici registri. Senza contare che, quando si va a stipulare il contratto preliminare di compravendita immobiliare con un soggetto sconosciuto o di cui non si hanno garanzie, può davvero essere l’unico modo per tutelarsi quanto più possibile.

Quanto costa registrarlo? Su ogni copia del preliminare è necessario apporre una marca da bollo da 16 euro per ogni quattro facciate scritte o frazioni di esse o ogni 100 righe; una marca da bollo da 1 euro per ciascuna pagina di cui si compone la planimetria eventualmente allegata. Se a redigere il preliminare di acquisto è il notaio, per l’imposta di bollo si pagano circa 160 euro.

C’è poi l’imposta di registro Fissa, che è di 200 euro indipendentemente dal valore della compravendita. Se però il compromesso prevede un pagamento, è dovuta anche un’imposta di registro proporzionale pari allo 0.5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In entrambi i casi, quest’ultima imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita, cambiano le cose se il preliminare viene effettuato con una società, in quanto si avrà semplicemente una maggiorazione dell’imposta di registro.

Il notaio è quindi indispensabile?

Se l’immobile è già costruito, il notaio non è obbligatorio: le parti possono scegliere di registrare il compromesso d’acquisto nei pubblici registri, dandogli data certa e rendendolo opponibile a terzi (e per evitare eventuali frodi da parte del venditore).

Diverso è invece il caso in cui l’immobile sia ancora in costruzione: il Codice della Crisi d’Impresa (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 14 febbraio 2019) stabilisce ora che per gli acquisti da Impresa edile su carta (di immobili non ancora costruiti) e che per l’acquisto di un immobile in corso di ultimazione ma ancora non abitabile, il contratto preliminare di compravendita debba essere stipulato per atto pubblico o con scrittura privata autenticata.

Inoltre, in caso di immobile da costruire, il costruttore deve consegnare all’acquirente una fideiussione di importo pari alle somme che da quest’ultimo riscuote prima della stipula del definitivo contratto di compravendita.

Un ulteriore caso è rappresentato dal compromesso d’acquisto di una porzione di edificio da costruire. In questo caso, nel preliminare bisognerà andare ad indicare la superficie utile della porzione d’edificio e la quota (espressa in millesimi) del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero immobile in costruzione.

Conseguenze in caso di Inadempimento

Ma cosa succede, se una delle due parti non rispetta il contratto preliminare di compravendita immobiliare? A stabilirlo è l’articolo 2932 del Codice Civile.

In caso il venditore sia inadempiente, infatti, il compratore – a patto che il preliminare sia stato regolarmente trascritto – può vantare un privilegio per la restituzione di quanto pagato anticipatamente. Quali sono i crediti privilegiati? Il credito restitutorio relativo al prezzo anticipato dal promissario acquirente al promissario venditore, il diritto a vedersi corrisposto il doppio della caparra confirmatoria versata, l’eventuale penale prevista per l’inadempimento del venditore.

Dunque, se il venditore non si presenta dal notaio per firmare il contratto di compravendita, l’acquirente, che è la parte lesa, può svincolarsi dal contratto oppure fare in modo che, attraverso una sentenza, il Tribunale gli trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore. Se si opta per la risoluzione del contratto, l’acquirente può richiedere il risarcimento della perdita patrimoniale subita (che deve essere dimostrabile); se si chiede il trasferimento della proprietà, dovrà invece pagare il residuo del prezzo al venditore inadempiente. In entrambi i casi, è necessario ovviamente l’intervento del giudice.

E se è invece l’acquirente a tirarsi indietro? Anche in questo caso, il venditore può richiedere al tribunale la risoluzione del contratto (insieme ad un eventuale risarcimento dei danni subiti trattenendosi l’eventuale caparra confirmatoria) oppure il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile.

 

Se a farlo è l’agente immobiliare?

In questo caso specifico, il mediatore avrà già effettuato tutti i relativi controlli sull’immobile e riunito tutta la documentazione necessaria affinché il preliminare sia il più dettagliato possibile, per la sicurezza di entrambe le parti.

Sovente capita che, l’agente o l’agenzia, usino il formulario della proposta di acquisto correttamente depositato in camera di commercio, destinato a diventare preliminare di vendita all’accettazione della stessa da parte del venditore, per cui si evita un secondo appuntamento di “stipula” registrando direttamente la proposta.