Immobili inesistenti e fideiussioni

Come tanti sanno, ormai 17 anni fa circa, è uscito un decreto legislativo che ha cercato di porre rimedio a un problema abbastanza di “nicchia”, che però era particolarmente sentito dall’opinione pubblica. 

Ci riferiamo agli immobili da costruire. In tutti i casi in cui si faccia come oggetto di un contratto preliminare un immobile che non esiste, perché è in corso di costruzione. 

Quindi sono tutte ipotesi che interessano come promettente venditore una società che sta costruendo questi immobili e li commercializza prima di averli di averli conclusi. Il decreto legislativo a cui facevo riferimento, d.l. 122/2005, ha previsto una tutela economica nei confronti degli acquirenti che prima che l’immobile sia stato effettivamente ultimato, ovvero venuto ad esistenza, abbiano sintetizzare, la società che sta facendo l’operazione commercializza gli immobili su carta, quindi con il progetto di rendere appetibili, con delle dimostrazioni grafiche, o render, tali per cui tentare di trovare sul mercato potenziali acquirenti. Si arriva alla conclusione di un contratto preliminare, che è assolutamente legittimo, giuridicamente possibile da concludere. 

La differenza è nel fatto che nel preliminare è sempre convenuta una somma di denaro, quindi convenuto il pagamento di una somma a titolo di caparra o a titolo di acconto. In questo contesto, la somma è finalizzata a dare una consistenza, anche economica, all’impegno assunto attraverso il preliminare. Il problema che esisteva, ed esiste tuttora, ma sul quale è stato costruito questo correttivo, riguarda proprio la garanzia relativa a queste somme di danaro, nel momento in cui un anticipo dei soldi a fronte di un preliminare di acquisto di un immobile che però non esiste. In particolare il rischio che l’impresa che mi ha promesso in vendita l’immobile possa entrare in difficoltà economiche fino ad arrivare a un fallimento. Per prevenire questi contesti in cui sarebbe estremamente difficile per il proprietario acquirente acquisire effettivamente l’immobile, e in ipotesi di impossibilità ad arrivare a l’immobile, avere la restituzione delle caparra degli acconti versati, il legislatore con la norma ha previsto un obbligo specifico da parte del committente venditore di immobili di garantire di coprire tutte le somme che riceve anticipatamente rispetto alla venuta di esistenza dell’immobile con delle garanzie, la fideiussione.

Quindi nel momento in cui io mi obbligo ad acquistare un immobile che non esiste dalla società che lo sta costruendo, la società che incassa la mia caparra deve, contestualmente all’incasso, rilasciare una fideiussione o una garanzia fideiussoria (può essere bancaria o assicurativa) per il medesimo importo. L’obbligo di fideiussione esiste sia per le somme che vengano pagate contestualmente alla sottoscrizione del preliminare sia anche per tutte le somme che programmaticamente, all’interno del preliminare, siano previste e debbano essere pagate prima della di esistenza dell’immobile. Quindi nel momento in cui queste somme verranno pagate ici dovrà essere la corresponsione del rilascio della relativa garanzia fideiussoria. Questo aspetto ha generato sicuramente un incremento di tutela per il potenziale acquirente. Va evidenziato, tuttavia, che ha creato alcune difficoltà economiche in capo ai costruttori perché soprattutto per la fideiussione bancaria, in rilascio della garanzia, generalmente, la banca esige il deposito della relativa somma in un conto vincolato, quindi nella pratica è come se il venditore incassasse X e per rilasciare la fideiussione dovesse vincolare questi X in banca, in assenza di questo vincolo la banca non emette la garanzia, per tutela di quest’ultima a sua volta. Quindi molto spesso è venuto meno l’interesse del costruttore a incassare preliminarmente questi importi perché tanto non ne avrebbe la disponibilità. Di contro, oltretutto, va ricordato che, non solo la somma viene vincolata nella disponibilità, ma questo ha anche un suo costo vivo.