La valutazione immobiliare

L’analisi di mercato

La valutazione, o analisi di mercato, è una questione di coerenza e trasparenza, nonché di estrema importanza: il consulente valutatore deve affrontare il problema estimativo con molta accortezza e saggezza, per evitare di fornire dati lontani dalla realtà: il risultato deve essere il più possibile prossimo ai valori reali di mercato.

Il valutatore deve possedere capacità tecnico-professionali con conoscenza dell’estimo, conoscenza delle principali norme tecniche dell’edilizia e dell’urbanistica, mentalità di carattere pratico, elasticità mentale e coerenza e soprattutto riconosciute qualità morali, oltre all’estrema conoscenza del mercato e dei valori commerciali. La pratica professionale estimativa spesso porta a formulare giudizi su una forte soggettività che influenza i valori, pertanto bisogna tener conto che la deontologia professionale è la base fondamentale per un corretto sviluppo professionale.

Il processo di valutazione immobiliare

Nel processo di valutazione di un bene immobiliare, sono da considerare diversi fattori che possono incidere sul valore, quali i riferimenti tipologici, la posizione (anche quella geografica), lo stato locativo, le dotazioni, le pertinenze, i requisiti intrinseci, il livello di manutenzione dell’unità stessa, ma soprattutto al contesto e al momento di mercato in cui si sta effettuando la valutazione.

In definitiva, una buona valutazione deve essere precisa e veritiera, così che possa portare benefici all’eventuale vendita dell’immobile. Un’analisi accurata, infatti, potrà far giovare il processo di vendita di una tempistica certa, per arrivare all’obiettivo, e di un ricavato “pieno”. Una valutazione scorretta, diversamente, sarà deleteria per la vendita, innescando una serie di situazioni sconvenienti: non solo non si avrà una tempistica certa, tutt’altro, i tempi saranno maggiori, ma soprattutto il rischio (quasi certo in realtà) che si ottenga in futuro una “cifra” minore rispetto a quella che si sarebbe riusciti a realizzare se l’analisi fosse stata corretta dal primo momento.

Le domande alle quali la valutazione deve rispondere

Le domande che un valutatore si deve porre prima di affrontare il percorso di valutazione sono:

  • Cosa valuto?
  • Quale è lo scopo della stima?
  • Quale tipo di valore intendo determinare (nel nostro caso valore commerciale)?
  • Quale criterio di valutazione adotto?
  • Ho un software, o comunque un procedimento, che mi permetta di effettuare un’analisi completa e precisa (e scritta!) da consegnare al cliente con gli allegati esplicativi?

Raramente, la stima, coincide con le reali aspettative di ognuno di noi, e questo è normale. Tuttavia è importante capire che la valutazione precisa e puntuale di un professionista del settore è la migliore indicazione per il bene del proprio immobile.