Le prelazioni

Un istituto giuridico che è possibile incontrare nell’ambito immobiliare, anche se molto raro, mi riferisco alle prelazioni. 

Che cos’è una prelazione?

La prelazione è il diritto che spetta a qualcuno ad essere preferito a tutti gli altri soggetti nel fare un qualcosa. Nel nostro ambito, evidentemente, ci riferiamo a una prelazione sull’acquisto di un immobile. Quindi, se un immobile è interessato da un diritto di prelazione a vantaggio di un determinato soggetto significa che questo soggetto deve essere messo nelle condizioni di venir preferito agli altri, quindi di poter acquistare l’immobile prima degli altri, ed in particolare alle medesime condizioni. Cosa succede nel caso in cui esista un prelazione su quel bene ed io ho individuato un potenziale acquirente a cui cedere quel bene? Semplice, devo dare la possibilità alla persona che ha titolo di preferenza di acquistare alle medesime condizioni in luogo di chi era interessato a comprare sul mercato libero, ovvero della persona che abbiamo trovato essere interessata all’acquisto. E’ estremamente importante distinguere le prestazioni in due grossi gruppi: le relazioni legali che hanno fonte nella legge e le prestazioni volontarie che hanno invece fonte semplicemente dalla volontà delle parti. 

Per esempio, in un contratto, è importante non tanto la fonte della prelazione, ma gli effetti che le prestazioni legali possono generare, ovvero che hanno natura reale, cioè sono opponibili nei confronti di tutti i soggetti diversi dal da quello indicato.

Si chiamano legali proprio perché traggono la propria origine dalla norma di legge, quindi devono essere conosciute da tutti. Gli esempi più comuni riguardano, per esempio, la prelazione del conduttore in un’ipotesi di Immobile non abitativo, la prelazione ereditaria nell’ambito di una comunione ereditaria, la cessione della quota ereditaria che non può essere fatta a terzi se non è stata prima offerta la possibilità di acquistare alle medesime condizioni agli altri eredi. Di prelazione legale si parla anche nel caso degli immobili sottoposti a vincolo di interesse storico culturale. In quel caso specifico, lo Stato attraverso la Soprintendenza e poi anche attraverso enti minori, ha la possibilità di acquistare l’immobile in luogo di chi era interessato. La prelazione legale è particolarmente forte perché prevede un riscatto, cosa significa, significa che nel caso in cui il diritto di prelazione non venga rispettato, e quindi l’immobile venga venduto a un soggetto diverso senza aver offerto prima la possibilità di esercitare il proprio diritto di prelazione, quest’ultimo ha la possibilità di riscattare il bene, cioè di andarsi a riprendere presso chi lo ha acquistato semplicemente restituendogli il prezzo che lui ha pagato.

Questo sistema di di esercizio della prelazione è generalmente un sistema che si verifica solo nel caso in cui il diritto non sia stato spontaneamente osservato. 

La differenza fondamentale, tra le prelazioni, è però proprio dettata dal fatto che la prelazione convenzionale non prevede il riscatto di cui abbiamo parlato poc’anzi. Quindi, se io mi sono convenzionalmente obbligato con qualcuno a preferirlo, nel caso in cui vedessi per esempio casa mia a un soggetto totalmente estraneo, il prelazionario avrà certamente diritto di lamentarsi della violazione del diritto, ma lo potrà fare solo nei miei confronti, cioè non potrà andare a riscattare il bene, potrà esclusivamente pretendere un risarcimento economico del danno che io gli ho causato non tenendo fede all’obbligo che avevo assunto nei suoi confronti. 

Le convenzionali sono le più ampie possibili dal momento in cui vengono rimesse integralmente alla libera volontà delle parti, è sufficiente quindi un accordo perché nasca un diritto di prelazione. Non va mai confuso con il diritto di opzione. Ricordiamoci sempre la differenza fondamentale il diritto di prelazione, il diritto ad essere preferiti nel caso in cui qualcuno decida di vendere quelli immobili. Viceversa il diritto di opzione è qualcosa di molto più forte nel momento in cui concede un diritto di opzione io mi obbligo a vendere l’immobile, poi chi ha il diritto di opzione è libero di scegliere se vuole o non vuole esercitare l’opzione, quindi concretizzare l’obbligo che io ho assunto, ovvero aderire a questo obbligo e comprare l’immobile.