Mutuo

In questo articolo ci occupiamo, nella fattispecie, del mutuo ipotecario e rispondiamo in modo semplice, ma preciso, ai dubbi più comuni.

Anzitutto, cos’è?

Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, in credito o prestito una somma di denaro (generalmente) o una quantità di beni fungibili, che l’altra parte si obbliga a restituire alla scadenza con altrettante cose della stessa specie, qualità o valore. Esso è garantito (anche in questo caso, generalmente) da ipoteca. In diritto l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili e in secondo piano i beni mobili registrati. Esso non comporta la perdita del possesso da parte del debitore del bene stesso che è oggetto della garanzia, semplicemente è una forma, detto banalmente, di “tutela” da parte del creditore.

Chi può richiedere un mutuo?

Anagraficamente l’aspirante mutuatario deve avere la maggiore età ed essere cittadino italiano o cittadino straniero con residenza in Italia.

Dal punto di vista economico, chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di restituire la somma avuta in prestito tramite specifica documentazione.

Quali documenti presentare alla banca?

Il finanziamento viene concesso sulla base di precise valutazioni.

A seconda che il richiedente sia un libero professionista o un dipendente la documentazione da presentare alla banca varia.

Nello specifico i documenti richiesti possono cambiare anche in base all’istituto, ma in generale occorrono:

  • Lavoratori autonomi → le ultime dichiarazioni dei redditi, certificazione della Camera di Commercio, eventuale iscrizione all’albo;
  • Lavoratori dipendenti → dichiarazione del datore di lavoro che certifichi l’anzianità di servizio, ultima busta paga, copia del modello CUD (oppure modello 730 o modello Unico).

Per entrambi saranno necessarie:

  • Informazioni personali e sul suo nucleo familiare, in particolare modo su eventuali persone a carico e  informazioni su finanziamenti ancora in essere (o simili).

Come si restituisce?

Tramite il pagamento di rate composte da: quota capitale e quota interessi, definito dal piano di ammortamento pattuito. 

Quest’ultima va a formare il compenso spettante alla banca che presta il capitale.

Il piano d’ammortamento più comune in Italia è quello a rate costanti, in cui le due componenti seguono andamenti inversi: la quota interessi diminuisce via via che si pagano le rate e quella di capitale aumenta.

Tra quali tassi si può scegliere?

Esistono vari tipi di mutuo in base al tasso di interesse, che può essere:

  • FISSO: resta identico per tutta la durata del contratto;
  • VARIABILE: di base è più conveniente del fisso, ma a scadenze prestabilite può variare perché è legato alle oscillazioni di un parametro di riferimento stabilito su mercati monetari e finanziari;
  • MISTO: il tasso passa da fisso a variabile o viceversa in base alle condizioni stabilite da contratto.

In quanto tempo?

Il mutuo ha durata variabile: in genere dai 5 ai 30 anni, ma alcune banche in condizioni particolari sono disposte a prendere in considerazioni eventuali modalità differenti.

Ovviamente più si allungano i tempi, più basso sarà l’importo delle rate ma maggiori gli interessi.

Qual è l’importo massimo?

Si solito la banca concede un importo che non supera mai l’80% del valore del bene da acquistare.

Ci sono casi diversi che non prenderemo in esame in questo articolo.

Quali garanzie chiede la banca?

L’ipoteca è una garanzia reale. Viene costituita mediante l’iscrizione in pubblici registri e può colpire solo beni immobili.

In caso di insolvenza da parte del debitore, l’ipoteca attribuisce alla banca la possibilità di espropriare in via privilegiata i beni vincolati a garanzia del suo credito.

Quanto costa accendere un mutuo?

Quando si sottoscrive un mutuo, bisogna tenere conto anche di:

  • Spese di istruttoria, ovvero il costo delle pratiche necessarie all’erogazione del mutuo, di cui normalmente la banca chiede il rimborso al cliente;
  • Spese per la perizia tecnica immobiliare utile a valutare il bene da ipotecare;
  • Spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • Imposta sostitutiva;
  • Costo dell’assicurazione a copertura di danni sull’immobile a premio unico.