Permuta immobiliare

Cos’è?

Una tipologia di compravendita che non si sente spesso è quella della permuta immobiliare, cioè lo scambio di immobili tra due soggetti diversi. Quali sono i vantaggi di questo tipo di compravendita?

In un periodo in cui, sempre con la dovuta prudenza, il mercato è in ripresa, stanno prendendo forza forme di compravendita in disuso. Tra queste vi è anche la cosiddetta permuta immobiliare, che negli ultimi tempi è diventata una formula sempre più presa in considerazione dagli proprietari immobiliari, di difficilissima applicazione e che vede quasi esclusivamente andare in porto quando si acquista da un costruttore, a cui si lascia, appunto, il proprio immobile ed un giusto conguaglio.

La permuta si basa sullo scambio di beni, perché presenta notevoli vantaggi. Ma anche perché, nel nuovo assetto consolidatosi dopo l’ultima grande crisi del settore, è cresciuta la fetta di investitori che decidono di cambiare casa. Questo a discapito della percentuale di chi compra una nuova casa, senza averne una, appunto, da scambiare.

Fino ad oggi è stata una pratica non molto diffusa perché, comunque, presenta una difficoltà sostanziale insita nella natura stessa della permuta, ossia la necessità che due soggetti con il medesimo obiettivo si possano mai mettere d’accordo.

Tipologie

La permuta è lo scambio di unità immobiliari, che possono essere due soggetti. 

La permuta può essere di diverso tipo, ossia:

  • Permuta pura: si ha quanto lo scambio di abitazioni avviene senza trasferimento alcuno di denaro;
  • Permuta con conguaglio: avviene quanto la differenza di valore tra le due unità viene coperta, da una delle due parti, da una somma in denaro. Questa è, intuitivamente, la situazione che avviene più frequentemente.Queste due tipologie, a loro volta, si suddividono in:
  1. Permuta diretta: quando lo scambio avviene tra privati, ossia non soggetti ad IVA;
  2. Permuta in conto vendita: un soggetto privato acquista un immobile sulla carta da un’impresa costruttrice. Le due parti, in questo caso, si accorderanno affinché, se entro una certa data concordata, l’acquirente non riesce a vendere l’unità in questione, l’impresa lo prenderà in cambio del corrispettivo non pagato.

Vantaggio?

Il motivo principale per il quale la permuta è una tipologia di transazione vantaggiosa per le parti in gioco, è prettamente economico. Se i due soggetti sono privati e quindi non soggetti ad IVA, la permuta è meno onerosa sia dal punto di vista fiscale, che di spese accessorie, rispetto ad una “doppia compravendita”.

La permuta immobiliare tra A e B, infatti, richiede la sottoscrizione di un solo atto, per cui si paga anche una sola parcella notarile e tutte le spese legali sono inferiori e divise equamente tra i due contraenti. In pratica, per quanto le imposte siano calcolate sull’immobile di maggior valore, le spese si pagheranno su una sola abitazione, anziché due.

Tutto ciò, però, avviene solo nel caso in cui le parti siano entrambe non soggette ad IVA. Se, invece, uno dei contraenti è soggetto ad IVA, allora si perdono tutti i benefici fiscali dati dalla permuta immobiliare.

La permuta immobiliare è una possibilità di compravendita, non necessariamente la migliore per ogni situazione. Il consiglio, di conseguenza, è sempre quello di informarsi presso un notaio, prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di accordo. O, alternativamente, l’articolo 1552 del codice civile italiano, che disciplina la pratica della permuta immobiliare.

Applicazione?

Ribadiamo che la permuta immobiliare è davvero di difficile attuazione in tutti i casi, soprattutto tra privati, per cui si troveranno poche soluzioni in tal senso.