Provenienze pericolose!

Provenienze a cui stare molto attenti, è il contenuto dell’articolo di oggi. Soprattutto se sono proveniente, diciamo pericolose. Ma che cosa sono le provenienze pericolose. Semplicemente dei titoli di provenienza, nella storia dell’immobile che ci interessa, in base ai quali l’immobile è stato trasferito, in particolare sono rappresentate prevalentemente dalla donazione. Provenienza pericolosa per antonomasia e, idi lieve entità, anche la provenienza successoria.

Nel nostro ordinamento giuridico ci sono due aspetti che sono di per sé autonomi tra loro, ma che in realtà messi insieme danno come risultante proprio questa natura pericolosa della provenienza. Da una parte, come un pò tutti gli ordinamenti di origine di tradizione umanistica, il nostro ordinamento conosce la categoria degli eredi necessari, obbligatori, ovvero gli eredi sono dei soggetti che essendo strettamente legati alla persona che è venuta a mancare hanno diritto a un diritto inviolabile, ossia a prendere qualcosa da questa successione. Gli eredi necessari nel nostro ordinamento sono esclusivamente il coniuge superstite, i figli e, in assenza di figli, gli ascendenti del de cuius, cioè del defunto gli ascendenti sono i genitori in assenza dei genitori, i nonni ,i e così a salire. Questi soggetti a cui dicevo la legge riserva una quota necessaria nell’ipotesi in cui subiscano una lesione, cioè ricevano meno di quello che l’ordinamento gli riserva e hanno dei poteri estremamente forti con cui reagire a questa lesione.

Nello specifico, hanno nella loro disponibilità l’azione di riduzione e restituzione, che è un’azione estremamente forte e impattante sull’immobile, consente di recuperarlo ovunque si trovi l’ipotetico immobile, che sia stato donato, che sia stato lasciato per testamento, ecc. L’altro aspetto che dobbiamo considerare è quello relativo alle donazioni. 

E’ palese che c’è una differenza sostanziale, la donazione produce i suoi effetti immediatamente mentre viceversa la successione, per sua natura, ha i propri effetti solo nel momento in cui si apre la successione, ovvero il soggetto di cui ci stiamo interessando effettivamente viene a mancare. 

Tuttavia, il considerare la donazione un’anticipazione della successione ha un impatto estremamente consistente quando prima parlavamo degli eredi necessari e delle quote a loro riservate dal momento che la donazione è “un’anticipazione della successione”.

Queste quote non vengono mai calcolate sulle reliquie, cioè su quanto il defunto ha lasciato nel momento in cui è morto, ma vengono calcolate sul complessivo, non solo sul donato attuale, ma al donato anche dell’epoca, inteso come valori, cioè più tutto quello che lo stesso soggetto ha donato quando ancora era in vita. Facciamo un esempio perché questo aspetto risulti in tutta la sua importanza e sia ben chiaro.

Ipotizziamo che Io abbia donato in vita un immobile del valore di Euro 300.000,00 e che poi muoia a distanza di moltissimi anni, lasciando come unico erede necessario mio figlio. Diciamo che , inoltre, che io nomini come mio erede universale proprio mio figlio. In questa situazione mito figlio prende tutto quello che ho lasciato nel momento in cui sono morto e quindi istintivamente ci verrebbe da dire che più di questo non poteva prendere, indi per cui non può essere leso nei suoi diritti, ma questa è una conclusione assolutamente sbagliata!! Ricordiamo che la donazione  è un’anticipazione della successione, dunque la quota dell’erede necessario come dicevo prima non si calcola sul relitto, ma si calcola su quella che tecnicamente si chiama riunione fittizia, cioè la somma tra il relitto e il donatore.

Diversamente, se la donazione l’avessi fatto ad un terzo, mio figlio avrebbe potuto esercitare il suo diritto per esigere quanto a lui spettante, leso dalla donazione che gli ha tolto la successione materiale in quanto erede necessario.

Identica cosa, dono a un figlio e all’altro no, o ancora dono a un figlio e ne spunta fuori uno illegittimo (sembra una battuta ma è così), e altre casistiche simili.

Per continuare, se io mi compro un immobile con una provenienza non attiva ancora pericolosa, devo stare, dunque, molto, ma molto attento. L’obiettivo primo di un acquirente è non incappare in situazioni sgradevoli, o addirittura deleterie. Se poi è nelle nostre intenzioni quello di rivendere l’immobile, avrò un bene un prodotto da rivendere che ad una grossa fetta di mercato non interesserà, a tutta quella fetta di mercato che aspira a fare un mutuo, o quantomeno sarà un immobile più difficile da vendere perché più difficile da finanziare. L’azione di riduzione e restituzione di cui abbiamo già parlato, ha una disciplina particolare, la cosa che mi interessa molto è il termine di prescrizione di questa azione, ovvero il termine decorso il quale l’azione non può più essere esercitata e quindi il problema della provenienza non attiva si esaurisce, ovviamente perché l’erede leso non può più reagire attraverso questa azione, in parole povere è come se non ci fosse mai stata. Questo termine di prescrizione ha la durata massima di dieci anni, ma bisogna fare estremamente attenzione all’inizio della decorrenza. Perché questi dieci anni non iniziano da quando la donazione è stata fatta bensì dal momento in cui il donante, cioè l’autore della donazione, muore.

Questo perché i diritti degli eredi necessari sono ritenuti dei diritti estremamente importanti dal nostro ordinamento e quindi non possono essere pregiudicati. 

Naturalmente, qualora avessimo individuato l’immobile che fa al caso nostro, ma questi è gravato dalle casistiche di cui in precedenza, possiamo adottare diversi escamotage per non incappare in pericolose situazioni. Ad esempio, ad oggi, esistono molteplici istituti che, previo pagamento del premio unico, garantiscono l’immobile per il suo intero valore tramite una polizza assicurativa.

Altra ipotesi peggiore è avere una provenienza non attiva e il donante ancora vivo. In questo caso non solo la provenienza dell’attivo è ancora pericolosa, ma non è nemmeno possibile disinnescare questo pericolo perché prima di un eventuale rinuncia all’azione, ovvero prima dell’apertura della successione, rappresenterebbe un fatto successorio e come tale risulterebbe nullo, quindi una rinuncia è completamente nulla. Diciamo che in prima analisi è corretto dire, e questa è la volontà del nostro ordinamento giuridico, che in questo caso il problema non è risolvibile, dunque nell’ottica di chi acquista per rivendere. Per onestà va detto che esistono dei correttivi, esistono dei correttivi non voluti, ma previsti dall’ordinamento e che sono stati pensati e si sono evoluti per la necessità di cercare di superare questo ostacolo alla commercializzazione dei beni colpiti da questo tipo di dinamica. Un particolare riferimento va alla fideiussione del donante o degli eredi necessari, che era un meccanismo abbastanza frequente. Recenti più o meno recenti pronunce giurisprudenziali tuttavia ne hanno negato l’efficacia. Rimane come soluzione abbastanza convincente seppure non universalmente riconosciuta come tale.

La cosiddetta risoluzione per mutuo consenso, cioè in pratica la donazione viene risolta attraverso un atto uguale contrario con cui chi ha ricevuto in donazione chi aveva donato, semplicemente si siedono a un tavolo, quello del notaio, ed esprimono la volontà di voler eliminare la donazione. 

Attenzione: la risoluzione per mutuo consenso non è una contro donazione ma è proprio un atto che ha l’effetto di eliminare la donazione dalla storia giuridica dell’immobile. A quel punto l’immobile torna chi lo aveva donato e viene venduto da questo soggetto senza che tra le sue provenienze esista la donazione. Poi chi lo ha venduto, se riterrà opportuno, donerà il denaro ricavato a chi aveva ricevuto precedentemente in donazione l’immobile, ma queste dinamiche non competono a noi e sono un’altra storia. 

Questo per quanto riguarda le provenienze donative, per le provenienze successorie il discorso è sostanzialmente lo stesso con una enorme differenza, che dal momento che non abbiamo una donazione come titolo di provenienza della storia dell’immobile, ma una successione, non ci potrà mai essere il caso in cui il disponete sia ancora in vita. E’ evidente che indisponente sia il de cuius, cioè il soggetto che è mancato. Quindi possiamo eliminare dalle ipotesi quella più fastidiosa, ossia quella che non ammette, almeno in prima battuta, una soluzione ovvero quella in cui il donante è ancora in vita.

Nel pratico, o sarà morto da più di dieci anni e quindi la provenienza successoria sarà automaticamente sanata, o viceversa sarà mancato da meno di dieci anni. Allora il problema esisterà, ma sarà comunque risolvibile attraverso una rinuncia all’azione di riduzione e  restituzione da parte di tutti gli eredi necessari. 

Un ultimo argomento in materia di successione riguarda il diritto di uso e abitazione, è utile ricordarsi di sapere, di ricordarsi che ogni volta in cui si apre una successione è possibile che in favore del coniuge superstite nasca un cosiddetto legato ex lege, cioè nasca una disposizione che ha ad oggetto l’immobile di residenza. Se il de cuius era titolare esclusivo, o contitolare, con il coniuge superstite dell’immobile in cui era residente la famiglia nel momento in cui uno dei due coniugi muore, all’altro spetta per legge il diritto di abitazione e il diritto di uso sui suoi arredi. Il diritto di abitazione è un diritto reale minore, in questo caso nasce appunto attraverso un legato ex lege, ma il suo contenuto attribuisce al suo titolare la facoltà di abitare per tutta la durata della sua vita. Non è un diritto che possa essere oggetto di disposizione, cioè non ne può disporre, non lo può vendere e non può nemmeno locarlo. Però è importante saperlo perché la presenza di un diritto di questo genere fa sì che ci sia il cosiddetto “terzo incomodo” nella vostra operazione di acquisto. Nel nostro caso il coniuge superstite ha diritto a stare dentro l’immobile gratuitamente per tutta la durata della propria vita.