Quanti soldi servono per comprare una casa?

Troppo spesso, ci so ritrova ad avere a che fare con potenziali compratori che mi contattano per l’acquisto di un immobile, impazienti di vederlo senza aver effettuato alcuna valutazione sulla propria effettiva capacità di spesa, anzi, senza aver effettuato alcuna valutazione in generale.

La risposta più comune è:

“Prima trovo la casa, poi vado in banca”, anche se ce n’è sono tantissime, questa è sicuramente nella top five.Per non parlare delle persone vincolate alle vendita del proprio immobile (di cui non sanno il reale valore) prima di poter acquistare, ma questa è un’altra storia.

Otre ad essere concettualmente sbagliato questo sistema non è efficiente per chi sta davvero cercando una casa.

Effettuare un’analisi finanziaria preliminare porta diversi vantaggi:

  1. Permette di individuare precisamente qual è il budget REALE per l’acquisto della casa, consentendoti di scartare quelle troppo costose ed individuare quelle più in linea con il tuo massimale di spesa.
  2.  Comprendere se veramente è necessario acquistare in una determinata zona, o se devi spostarti per poter effettuare un acquisto in linea con la tua disponibilità.
  3. Effettuare una pianificazione finanziaria della famiglia sulla base della rata di mutuo che vorrai/potrai sostenere.
  4. Conoscere in anticipo tutti i costi (quantomeno quelli fissi) dell’operazione ti permetterà di svincolare in tempo le somme necessarie, facendoti evitare perdite di tempo che potrebbero far sfumare l’affare.
  5. Evitare che tu ti possa “innamorare” di case che in realtà non ti puoi permettere o, peggio ancora, che potresti permetterti ma che ancora non sei in grado di poter comprare (vedi il caso di acquisto vincolato alla vendita).

Come si fa la pianificazione finanziaria per l’acquisto di una casa?

Di seguito divideremo in 4 categorie i costi per l’acquisto di una casa:

  • Costo della casa
  • Costi accessori all’acquisto
  • Costi finanziari
  • Costi successivi

COSTO DELLA CASA:

Il costo della casa è il primo che si mostra e quello su cui tutti fanno riferimento. Può variare in base alla eventuale trattativa che si può effettuare e va corrisposto (in base agli accordi) parte alla proposta/preliminare (caparre, acconti prezzo) e la restante parte al rogito. Se non hai la fortuna di poter acquistare una casa con liquidità propria ma devi rivolgerti ad un istituto di credito, è importante capire che la banca difficilmente ti finanzierà il 100% dell’importo della casa (a parte decreti speciali che non tratteremo in questa sede), ma l’80%.

Questo significa che per una casa da 100.000 € dovrai avere da parte una liquidità di 20.000 € per poter coprire il prezzo della casa che hai scelto. E NON SOLO! 

COSTI ACCESSORI ALL’ACQUISTO:

Sono tutti quei costi che scopri dopo aver trovato un accordo sull’acquisto del tuo immobile.

  • Provvigione agenzia immobiliare
  • Tasse sull’acquisto
  • Onorario del notaio per l’atto di compravendita
  • Tasse di registro per preliminare

Quando si parla di acquisto prima casa di solito la somma di questi costi si aggira fra il 13 ed il 15% del prezzo pattuito per l’immobile. Anche questi costi non sono finanziabili e dovranno essere pagati con il frutto dei tuoi risparmi, alcuni prima del rogito (all’accettazione della proposta/preliminare).

COSTI FINANZIARI:

Solo chi ha già fatto un mutuo conosce questi aspetti. Quando ti fai finanziare dalla banca per l’acquisto di un immobile, ci sono tutta una serie di costi nascosti che vengono compresi all’interno del “pacchetto” finanziato. Non sempre questi costi vengono inseriti, dipende da come viene impostata la pratica e dalle caratteristiche del richiedente, essi sono:

  • Spese di istruttoria per il mutuo 
  • Costo del perito 
  • Polizza antincendio
  • Eventuali polizze sulla vita o sul lavoro
  • Imposta ipotecaria 
  • Onorario del notaio per la stipula del mutuo
  • Eventuale provvigione del consulente finanziario

anche qui i valori possono essere molto variabili, dipende dal rapporto con l’istituto di credito, alcuni vanno corrisposti prima dell’atto, altri la banca se li trattiene direttamente dal mutuo erogato il giorno del rogito.

COSTI SUCCESSIVI

Sono tutti quei costi successivi all’acquisto della casa, che servono per renderla adeguata alle tue esigenze come il rifacimento dei bagni o una ristrutturazione più incisiva, il trasloco, l’acquisto di arredi aggiuntivi etc.

È bene verificare questi aspetti prima di mettersi a cercare casa.

Riassumendo, per comprare una casa è consigliabile avere il 30/35 % del valore dell’importo che si intende spendere già disponibile sul conto corrente. La prima cosa da fare è recarsi in banca con tutta la documentazione reddituale a disposizione, decidere qual è l’importo della rata che si è disponibili a sostenere e per quanto tempo, verificare assieme all’istituto di credito le migliori condizioni ed ottenere dalla banca indicazione della cifra massima che si può ottenere.

È bene sapere che la banca di solito concede una rata di mutuo non superiore ad 1/3 delle entrate mensili del richiedente (es. se guadagni 1000 € al mese e sei da solo, la banca difficilmente ti concederà un mutuo che comporti una rata mensile superiore ai 350/380 € al mese).

Solo dopo un’analisi di questo tipo sarebbe il caso di visionare immobili, con più consapevolezza e più incisività! Se avete un obiettivo, effettuate tutti i passaggi per poterlo raggiungere, ragionare diversamente significa perdere tempo, e farne perdere al consulente di riferimento.