Regolarità catastale

Come abbiamo accennato nella parte della regolarità edilizia, parlando di regolarità urbanistica, parliamo adesso di regolarità catastale. Indispensabile per la regolarità edilizia, quindi per essere incrociata e conforme alla regolarità urbanistica, appunto, e con lo stato di fatto.

Attenzione prima di iniziare, tra la regolarità urbanistica e la regolarità catastale, quella più importante è sempre la regolarità urbanistica. Anzitutto iniziamo a dire che cos’è il catasto. Il catasto è l’ente facente parte dell’Agenzia delle Entrate che raccoglie tutti i dati del patrimonio edilizio italiano. Il catasto però non ha alcuna funzione probatoria ossia non prova nulla rispetto all’immobile: non prova la proprietà, non prova le regolarità, non prova le esistenza, tantomeno prova la regolarità urbanistica. Se voi poi siete intestatari di un immobile al catasto non è detto che ne siete anche i proprietari. Infatti se dovete provare la proprietà reale di un immobile è necessario presentare la provenienza dello stesso )atto di compravendita, successione, donazione ecc).  Quindi a cosa serve il catasto? Esso serve solo a fini fiscali ovvero serve solo ed esclusivamente per pagare le tasse, per pagare l’IMU, per pagare la Tasi, per pagare tutte le tasse di trasferimento sugli immobili e tutte le tasse sugli immobili e sono calibrate, tramite calcoli e coefficienti, sulla rendita catastale.

Importantissimo: dal primo luglio del 2010 il notaio è obbligato ad inserire all’interno del rogito se un immobile ha la regolarità catastale. Tuttavia non è obbligato lui stesso a dichiarare la regolarità catastale perché non è un tecnico e quindi non ne ha le competenze, tantomeno si prende la responsabilità di farlo. Per cui o lo fa dichiarare ad un tecnico oppure come spesso avviene fa controfirmare alla parte acquirente la parte venditrice la scheda catastale, cioè la planimetria, al momento del rogito. Fate attenzione perché nella maggior parte dei casi chi controfirma la scheda non sa nemmeno di cosa si stia parlando, cioè non sa effettivamente se sia tutto conferme, oppure se non lo sia. 

Capita sovente, nell’attività professionale degli addetti ai lavori, che alcuni clienti che hanno acquistato un immobile, la cui planimetria allegata al rogito era relativa ad un altro appartamento che nulla aveva a che vedere con l’immobile che loro avevano acquistato, oppure che sia quella di riferimento e mai aggiornata, o ancora che ci siano delle difformità rispetto allo stato di fatto. Eppure l’hanno comunque controfirmata!  Nella maggior parte dei casi la gente non sa nemmeno cos’è che firma! 

Cosa verifica la regolarità catastale? 

Molto semplice, si verifica che lo stato di fatto dell’immobile così come lo trovate corrisponde esattamente alla scheda.

Il consiglio è sempre quello di far verificare ad un tecnico abilitato e professionale che sia effettivamente tutto conforme o, nel caso in cui non lo sia, che si adoperi per effettuare le correzioni necessarie affinché lo diventi.

Notate bene che le irregolarità solo ed esclusivamente catastali sono le più semplici da sanate, in quanto, come già detto in precedenza, non essendo il catasto probatorio, esso recepisce gli aggiornamenti a fronte di nuove comunicazioni del tecnico e previo pagamento pecuniario.

La cosa importante è verificare, non solo la coincidenza degli elaborati comunali e catastali con lo stato attuale, ma anche la coincidenza della cronostoria dell’immobile, ovvero delle modifiche e aggiornamenti combacianti tra le variazioni urbanistiche e quelle catastali.

Per una tranquillità maggiore, come specificato nella regolarità urbanistica, la cosa migliore è far redigere una RELAZIONE DI REGOLARITA’ EDILIZIA che certifichi il tutto e al cui interno è presente, ovviamente, anche questa conformità catastale.