Regolarità Urbanistica

Iniziamo con l’introduzione di una tematica molto importate, la regolarità edilizia.

In parole semplici, la regolarità edilizia è la conformità dello stato di fatto con la conformità catastale e la conformità urbanistica.

Ma cosa si intende per regolarità urbanistica di un immobile o regolarità edilizia? 

Come risaputo, nel momento in cui si edifica un immobile va presentata una pratica edilizia al Comune competente.

Va presentato il cosiddetto atto abilitativo, o titolo, e non solo quando costruite un immobile è necessario la presentazione di una pratica edilizia, ma anche nel momento in cui fate delle modifiche. Le modifiche devono eccedere, ovviamente, la manutenzione ordinaria quindi dalla manutenzione straordinaria in poi qualsiasi tipo di intervento che andate ad effettuare su un immobile deve essere obbligatoriamente dichiarato tramite una pratica edilizia al Comune in cui è sito l’immobile.

Quindi la regolarità, o conformità, urbanistica è praticamente la verifica che lo stato di fatto dell’immobile corrisponde esattamente a tutto l’iter delle pratiche edilizie che sono state presentate, autorizzate e depositate sull’immobile al comune di riferimento.

Se così avviene si dice che c’è regolarità urbanistica se, invece, così non fosse si dice che ci sono delle difformità, quindi la non conformità dello stato di fatto, dello stato catastale o di quello, appunto, urbanistico.

Quali tipologie di difformità possono esserci?

Ce n’è possono essere molteplici, però le possiamo raggruppare in tre macro tipologie:

Le difformità più gravi, come ad esempio immobili costruiti senza la presentazione di una pratica edilizia oppure in totale difformità rispetto alla pratica presentata (ad esempio viene realizzata un’opera completamente diversa dallo stato autorizzato). 

Abbiamo poi delle difformità di gravità media, come ad esempio piccoli aumenti di volumetria, modifiche esterne o errate rappresentazioni grafiche.

Abbiamo, infine, quelle invece che sono le più diffuse, ma che sono anche quelle meno gravi, come ad esempio cambi d’uso senza averli dichiarati oppure modifiche interne sempre senza la presentazione di una pratica edilizia. 

Cosa succede nel momento in cui ci si accorge che all’interno di un immobile esiste una difformità?

Le strade sono sostanzialmente due.

La prima è che questa difformità possa essere sanata, ed è il punto di partenza migliore.

Come viene sanata? Può essere sanata quando esiste una pratica in sanatoria corrispondenza al problema da risolvere. Inoltre può venirci in aiuto il meccanismo della doppia conformità.

La legge urbanistica italiana che è il Dpr 380 del 2001 il Dpr 380 del 2001 che è la legge nazionale. Ovviamente essendo la materia urbanistica una materia concorrente tra lo Stato e le regioni come definito dalla riforma costituzionale del 2001, bisognerà analizzare caso per caso.

Cosa significa doppia conformità? Significa che se io ho un abuso che vado a sanare perché sia stabile deve essere conforme alla normativa urbanistica nazionale regionale e comunale del momento in cui l’abuso è stato fatto e nel momento in cui l’abuso viene sanato! Piccolo esempio: se io avessi un abuso effettuato nel 1995 perché sia valevole deve essere conforme alla legislazione che c’era nel 95 e a quella attuale, del 2022 in cui stiamo analizzando la situazione. Se così avviene l’abuso è sanabile. 

Fate attenzione però, perché è un abuso è sanabile tramite una pratica edilizia in sanatoria. Ci sono diverse tipologie di pratiche e sarà il vostro tecnico di fiducia che vi dirà quale sarà la più adeguata! 

Va da sé che, come per tantissime altre situazioni, la pratica sarà sempre onerosa ovvero oltre a pagare l’onorario del tecnico che redigerà la pratica avrete anche delle sanzioni, molto spesso comunali, che dovranno essere versate.

Tutti abbiamo sentito probabilmente parlare del condono edilizio, ma che cos’è il condono edilizio? Le leggi sul condono in Italia sono state tre: una nell’85, una nel 94 e una nel 2003. Erano delle leggi speciali che permettevano di sanare anche quello che la legislazione ordinaria non permetteva in alcun modo di sanare.

Tuttavia, le leggi sui condoni edilizi non sono più in vigore, per cui non ci si può appellare a tale normativa, se non in un unico caso: Quello dell’acquisto di un immobile all’asta. Dunque potete ancora far fede su queste leggi ma solo se ne fate richiesta entro 120 giorni al Comune competente dal momento in cui avviene il trasferimento di proprietà. (Attenzione: anche le leggi sul condono non prevedevano la gratuità). 

Esiste poi una data che voi dovete tenere bene in mente. La data è quella del 1942 cioè se voi avete degli immobili realizzati prima del 42 ne dovete verificare la regolarità urbanistica. Questo è l’unico caso in cui si fa fede ad una planimetria catastale, la planimetria cosiddetta d’impianto. Il 42 è lo sparti acque in quanto anno di entrata in vigore della prima legge urbanistica italiana. Considerate che se dopo il 42 ci sono state delle modifiche vanno comunque visionate anche le pratiche edilizie presentate successivamente!!! La regola vale solo se non è depositato null’altro e se non ci sono state modifiche!

Indispensabile per il rogito? 

Si, o quasi! Il notaio è obbligato ad inserire nell’atto gli estremi della pratica edilizia con cui l’immobile è stato realizzato e di tutte quelle presentate nonché della coincidenza temporale tra le pratiche presentate e le modifiche o variazioni apportate. Potrebbe essere esentato solo se l’immobile è stato costruito prima del °1 settembre del 1967, ma anche su questo punto, bisogna verificare caso per caso e varia anche in base alla discrezionalità del notaio stesso. Comunque questa data del 67 è soltanto un’agevolazione, non è che se un immobile è stato costruito prima di questa data voi possiate fare a meno di effettuare la verifica urbanistico edilizia, è solo una semplificazione per il notaio. Sarà obbligato ad inserire gli atti delle pratiche successive ci sono state apportate delle modifiche successivamente all’immobile, è obbligato anche a inserire tutte le pratiche di cui a conoscenza. 

Cosa succede se si acquista un immobile che ha delle irregolarità, o delle difformità? 

Non è vietato acquistare un immobile che ha degli abusi edilizi e che ha delle difformità, o meglio, non proprio. Solamente che tutte le problematiche relative all’abuso ricadono sul proprietario quindi, essendo l’abuso edilizio un reato penale, in realtà l’obbligo di vendere conforme è reale. In ogni caso è necessario che sia tutto regolare entro la data del rogito così che il notaio possa constatare e citare la congruenza dello stato di fatto, del catasto e dell’urbanistica.

Notiamo bene che se l’abuso e se la difformità dovesse essere insanabile potreste essere costretti ad effettuare la sanatoria e quindi a pagare tutte le spese che ne derivano, potreste anche dover demolire se non sanabile la porzione o il bene abusivo e nei casi più gravi addirittura il bene abusivo può essere confiscato dal Comune. Quindi potreste ritrovarvi così senza più niente!

Quindi quello che io consiglio sempre di far verificare ad un tecnico la regolarità urbanistica e di fargli redigere la RELAZIONE DI REGOLARITA’ EDILIZIA prima della effettuazione della proposta di acquisto. Per cui nel momento in cui siete sicuri che l’immobile non ha al suo interno abusi o una difformità, o comunque che siano sanabili da parte del proprietario entro la data del rogito, potreste effettuare la vostra proposta e andare avanti con l’iter di acquisto.