Soggetti e Fiscalità

Evidenziamo quali sono i soggetti chiamati in causa durante una compravendita.

Un soggetto venditore potrebbe essere una società che ha quindi in capo un immobile oppure un soggetto privato. Il fabbricato può essere abitativo, utilizzato come prima o come seconda casa, o potrebbe essere tranquillamente un bene strumentale. Se ad esempio a vendere un immobile di nuova costruzione, o che è stato soggetto a una trasformazione, come ad esempio un cambio di destinazione d’uso con frazionamento. Quali sono i soggetti che possono acquistare da una società? TUTTI quindi sia privati che altre società. Come? anzitutto a regime di Iva, nel senso che un privato comprerà con l’Iva al 4 per cento come prima casa, al %100 come seconda casa oppure al 22 per cento se dovesse trattarsi di immobile di lusso. Dal punto di vista dell’imposta di registro sono 200 euro fissi ed imposte ipotecaria e catastale, quindi tasse fisse 200 più 200. Questo per ciò che concerne l’impresa.

Per quanto concerne invece, il privato, anche in questo caso un altro privato e o una società sono esenti dal regime di Iva, ma sono obbligati al registro. L’imposta di registro viene pagata al 2% per la prima casa o al 9% come seconda casa sul valore catastale dell’immobile. Le imposte da versare, quindi, le tasse fisse, sono ipotecarie e catastali di 50 Euro cadauno, cosa che invece si differenzia rispetto ai 200+200 per ciò che riguarda l’impresa. 

Analizziamo nello specifico una situazione in cui abbiamo il venditore privato va a vendere un immobile abitativo. Quindi parleremo dell’imposta di registro del 2 e del 9 per cento. Se parliamo di acquisto come prima o come seconda casa. Quali sono i requisiti. Abbiamo già parlato di questo in vari altri articoli del blog, ma andiamo ancora a riassumerli brevemente. Innanzitutto bisogna avere un’unica abitazione, dove sia stata stabilita la residenza all’interno del Comune dove si trova l’immobile, quindi dobbiamo necessariamente avere nell’immobile la residenza nel comune di riferimento. Inoltre, non deve essere un’abitazione di lusso. Si può dichiarare di trasferire la residenza entro massimo 18 mesi dall’acquisto. L’agevolazione si può applicare anche ad eventuali pertinenze come cantine, box, posti auto, basta che siano strettamente collegati all’abitazione, in questo caso appartamento di riferimento.

Non bisogna essere titolari esclusivo, o in comune, di altri appartamenti nel territorio in questione e di non essere titolari di altra casa, o anche di quote. Esiste anche un ulteriore requisito per poter sfruttare l’agevolazione la prima casa ed è una novità legislativa del 16 (2k) ovvero quello di poter comunque acquistare un immobile pur essendo già titolari di una prima casa, quindi di fronte al notaio risulterebbero già titolari  di immobile, ma abbiamo la possibilità di utilizzare e di sfruttare l’agevolazione facendo in modo di obbligarli a vendere l’appartamento precedentemente in possesso entro un anno dalla data di stipula. 

Entriamo nelle specifiche di calcolo dell’imposte oggetto di agevolazione, o meno. Questo 2 e 9 su che cosa sarà calcolato? Sarà calcolato sul valore catastale, ovvero sulla rendita catastale rivalutata per un determinato coefficiente. Quindi la formula specifica per la prima e per la seconda casa sarà la seguente: prima casa rendita catastale per 115,5 per 2%. Per ciò che riguarda la seconda casa sarà la rendita catastale per 126 per il 9%. Questa è la differenziazione netta rispetto all’IVA, dove oltre ai coefficienti diversi la percentuale si calcola sul prezzo e non sul valore catastale. Tuttavia vi è la possibilità di pagare comunque sul prezzo anche per immobili non soggetti ad IVA, ma tale decisione risulta sconveniente. Data la possibilità dello stato di far scegliere la tassazione migliore tra prezzo e valore, l’imposta di registro risulta essere comunque la più vantaggiosa. Immaginiamo un appartamento da 100.000 euro e la decisione di pagare come seconda casa, avremmo 9900 euro sull’acquisto, quindi se, di contro, avessimo una rendita catastale molto bassa sarebbe decisamente più conveniente ragionare sulla rendita. Un esempio numerico se avessimo una rendita catastale di 850 euro, sarebbe 850  per 115,5 per 2. Se fosse come prima casa e uscirebbe 1963 3,50. Se invece si applicasse l’imposta come seconda casa avremmo sempre 850 126 che il coefficiente per 9%, 9639. Vediamo che c’è chiaramente una differenza nitida, netta e sostanziale tra le due. Quindi anche dal punto di vista fiscale, senza dimenticare l’impostazione del conto economico personale, la decisione verrà effettuata in base alla convenienza tra le due.