Visure, ipoteche e trascrizioni

Certamente, quando si vuole affrontare un acquisto, potreste talvolta, incontrare le ipoteche. Sono semplicemente, da un punto di vista tecnico dovrei dirvi che è un diritto reale di garanzia, ma quello che interessa è che voi sappiate che l’ipoteca è una garanzia. Quindi è un qualcosa che colpisce l’immobile come garanzia di un qualcosa. Possiamo immaginarlo come una marchiatura del nostro immobile, quindi segue l’immobile ovunque vada e ha come obiettivo quello di migliorare la posizione del creditore, cioè un creditore che possa vantare una garanzia ipotecaria su un immobile è un creditore più forte. Quasi. Il vantaggio che l’ipoteca dà al creditore non è assolutamente il diritto di mandare in asta cioè di esecutore forzatamente l’immobile nel caso in cui il suo debitore non paghi spontaneamente il debito perché questo in realtà è un diritto che spetta a qualunque creditore a prescindere dalla presenza di un’ipoteca. Se volessimo essere tecnici potremmo dire che per poter far partire una procedura esecutiva abbiamo necessità di un titolo esecutivo cioè di un particolare documento che contenga il nostro credito, qualunque esse sia, sia con garanzia ipotecaria che non. Ma ci interessa fino a un certo punto, quello che dà in più l’ipoteca rispetto a un creditore ordinario è il diritto ad essere il primo a soddisfare il proprio credito sul ricavato della vendita forzata di quel bene. Le ipoteche possono distinguersi da un punto di vista prettamente terminologica in diversi modi. Parliamo di ipoteca legale nel caso in cui venga iscritta questa ipoteca per previsione di legge. Una delle ipoteche più frequenti è viceversa l’ipoteca volontaria, si chiama volontaria proprio perché viene concessa spontaneamente al debitore su richiesta di quest’ultimo. L’esempio più comune è quello della concessione del mutuo da parte di una banca. La banca nel momento in cui concede un mutuo pretende di ricevere un’ipoteca sull’immobile, a garanzia dell’erogazione del mutuo. In questo caso appunto si chiama volontaria perché attraverso una concessione spontanea l’acquirente, quindi il mutuatario, rilascia questa ipoteca a vantaggio della banca. Esistono poi delle ipoteche che vengono definite esattoriali sono le ipoteche che vengono iscritte per debiti non pagati relativi a imposte, tasse quindi cartelle esattoriali. Non è importante ricordarsi le differenze terminologica, l’importante è ricordarsi che un’ipoteca di per sé è una garanzia, dunque considerarla al momento di un acquisto. Di per sé non rappresenta un problema, anzi, è estremamente frequente che siano presenti. Fatte le visure ipotecarie cioè le indagini sui registri immobiliari, fondamentali per trovare la presenza di una o più ipoteche sull’immobile. 

Se dovessi malauguratamente comprare un immobile ipotecato, diventerei responsabile. In realtà non io, ma l’immobile stesso varrebbe a garanzia di quel debito, quindi è una cosa che nessuno tendenzialmente vuol fare, e giustamente! In modo molto schematico possiamo dire che non c’è nessun problema a negoziare l’acquisto di un immobile ipotecato, diventa un problema comprare un immobile con l’ipoteca che non sia cancellata o che non venga cancellata contestualmente al rogito di acquisto. Su questo ci aiuterà molto sia il notaio sia l’eventuale banca, oltre all’agente immobiliare. 

Dopo il cenno alle visure ipotecarie, che altro non sono che l’interrogazione dei registri immobiliari, ovvero quei documenti che un tempo erano dei grossi fascicoli e oggi sono consultabili anche in maniera telematica, quindi molto più snelli. Tutto quello che esiste su quel soggetto, quindi sugli immobili, di nostro interesse attraverso le visure ipotecarie potremmo individuare anche qualcosa di diverso dalle ipoteche. Ad esempio trovare la trascrizione di alcune domande giudiziali, non solo, ma attraverso le visure individuiamo anche la presenza di qualunque altro diritto reale minore gravante su quelli immobile. Facciamo sempre degli esempi molto molto semplici. Potrebbe essere che il proprietario dell’immobile cioè l’originario titolare della piena proprietà abbia concesso un usufrutto a vantaggio di qualcuno. L’usufrutto è un diritto reale minore ha il diritto di usare e godere quel l’immobile senza esserne pieni proprietari. Anche quel diritto si troverà trascritto all’interno dei registri immobiliari. Così come successioni, donazioni e altri. Sempre richiedere le visure ipotecarie!